本文来自微信公众号：商业地产头条（ID：Dtoutiao），作者：黄柏坚，编辑：付庆荣，原文标题：《老百货在新一线，也扛不住了》，头图来自：视觉中国
大江东去，浪淘尽，老百货正集体“败退”新一线。
2022开局，据赢商网获悉，重庆远东百货大都会店计划于4月18日正式闭店。而在数月前，同在江城重庆，杨家坪商圈老牌地标富安百货挥泪发出停业函。
西望成都，老百货闭店剧情，连年不止。前有摩尔百盛天府店亏损停业，远东百货3店全关彻底退场；近有老牌高端百货“美美力诚”宣告破产。
东眺沿海之城——天津、宁波、南京、杭州，一个个“网红”新一线之城，老百货闭店戏码亦在迭起。
天津远东百货、百盛百货、乐天百货、津汇广场、天津劝业场西南角店、凯旋门百货等次第离场；宁波两大“王牌百货”——新华联商厦、金光百货，前者已经闭店，后者则因高端租户撤租，徘徊在倒闭边缘。
金陵南京，老百货则陷入“被法拍”之窘境。近日，位于“中华第一商圈”南京新街口的友谊广场登上了法拍平台“七折价”起拍。
图片截取自/阿里法拍网站，截取日期2022年3月4日
同样的故事，还发生在南京桥北金盛百货店身上。去年4月8日，其出现在阿里法拍界面，起拍价2.02亿元。于9日竞拍结束日期，最终因无人出价而流拍。5月的二拍、8月的变卖亦均以流拍收场。
以上2张图片截取自/阿里法拍网站
不难看出，这些“败退”在新一线的百货们，或是本土老牌玩家参与的项目，典型成都美美力诚；或是外资入华旧将，一如远东百货、百胜百货。
而败退的自我归因，却几乎如出一撤：业绩承压、闭店止损、租约终止......但若将一个个鲜活个案，置于新一线大幕之上，会发现：碾压在老百货身上，还有城市商业强韧的进阶力量。
一、百货收缩潮，爆发在新一线
传统百货黄金时代，早已消逝，退场转型已成大势。
这种势头，最先发生在一线城市，尤以北京、上海为甚。2009年最后一天，位于京城CBD的美美百货关门大吉。
作为香港华镫集团的四大顶极商业品牌之一，美美百货2008年10月才进驻北京。与北京美美百货一起静静谢幕的，还有上海淮海路的美美百货。
往后数年间，百货撤退北京、上海的戏码不时上演。
2016年，京城两大百货相继关门——华镫入华的首家门店——十里堡店，经营18年后正式闭店；持续亏损的百胜太阳宫店，宣布停业，成为当年其在中国关闭的第四家店，也是百盛在中国关闭的第12家商场。
随后一年，马莎百货全线闭店，整体撤离上海。“马莎中国上海南京西路店、淮海中路店、环球港店将于4月1日起正式关店，今起闭店清仓，全场商品标签价5折（含食品、酒、减价商品）。”
相较之下，“被低估”的一线广州，常年存在感弱，直至这个”岁末年初“，一口气连关3家老百货，才开始成为地产圈热议话题。
近日，东百花地湾百货有限公司发布一则《歇业通知》，因物业合同到底将于2022年1月9日闭店。而在2021年末，王府井百货东山店、摩登百货海购店相继发出了撤场公告。
现在，这股百货收缩潮，开始爆发在成都、重庆、天津、宁波等新一线城市。
成都，新一线城市之首（2021年排名），反响激烈。2017年开始，远东百货连关3店。随着2019年最后一家店——骡马市店歇业，其彻底退出成都市场。
2002年，台湾远东集团趁机收购了陷入资金困境的太平洋建设百货，将太平洋百货在内地的门店一并纳入麾下。当时太平洋百货在成都拥有2家店，分别为1993年开业的太平洋百货春熙店、1996年开业的太平洋百货骡马市店。
2004年，远东集团首入内地开店，将第一家远东百货落户重庆江北北城天街，并宣称实行“太平洋百货”和“远东百货”双品牌战略。
而首次进入成都，则是2011年进驻天府广场百扬大厦。据悉，天府广场店是当时集团投资最大的单体店。这也是远东集团以“远东百货”品牌在成都新开的唯一门店。
彼时的成都，正处于百货业的鼎盛时期，形成了由百货业主导的春熙路、盐市口-天府广场、骡马市三大商圈。
在百货鼎盛之时，成都商业亦开始迈入商业综合体的时代。2007年入市的成都锦华万达广场，便是这一时代的标志。
在商业大环境变迁之际，远东百货开始呈现颓势。2013年7月15日，位于春熙路的太平洋百货门口打出“停业装修”字样，原址将建为茂业百货春熙店。随即于8月份，该门店以4大主力店之一的身份，迁至成都龙湖•北城天街购物中心，变为远东百货北城店。
2014年和2015年，随着成都IFS、成都远洋太古里这两个代表性购物中心的先后入市，成都商业步入新纪元，春熙路商圈也因此东扩。
受到购物中心和电商等冲击，成都百货亟待转型应对挑战，远东百货最终未能撑住。2017年4月，远东百货北城店闭店，同年12月，天府店亦停业；2019年4月，远东百货骡马市店正式停业。远东百货在成都的所有门店全部关闭。
远东百货之外，成都老牌高端百货“美美力诚”于2015年出现资金短缺，净利润由正赚负。美美力诚关闭川信店、美美力诚天一店先后闭店，而美美力诚终于2020年宣告破产。
魔幻之地重庆，百货闭店亦为常见。2019年3月，百盛百货南坪店关闭，百盛黯然退出重庆市场；2020年，紧邻百盛南坪店的新世纪百货南坪商都关店，这是重庆百货在主城商圈关闭的第一个综合百货商场。
天津则有远东百货、百盛、乐天百货、津汇广场、天津劝业场西南角店、凯旋门百货、SM百货天津店等离场。而宁波的百货中，2021年10月，位于宁波天一商圈、市中心黄金地段的老牌百货新华联商厦闭店；曾经的高档商场、“三江口巨头”——宁波金光百货，随着高端知名品牌的纷纷退场，也面临倒闭的风险。
纵观新一线败退的老百货们，不难发现其中存在的一些相通之处：
玩家属性：撤店的核心原因，大多可归结为经营模式雷同、业绩连年下滑。
项目类型横跨大众化、中端到高端多种类型，总体来说高端项目偏少；
区位特征：所处商圈多为城市老旧商圈，且存在同一商圈内多个百货陆续关店的现象。
百货的倒闭，呈现多米诺骨牌效应，这也反映出一个城市新旧商圈的更替情况。
二、倒下的百货，到底栽在哪儿？
百货败退潮，从一线蔓延至新一线，往后还将继续向下。
探究它们撤退的背后动因，既有自身经营业绩承压之重，亦有新一线之城商业迭代之时代大势。
1. 连年亏损，难以续租
在各大百货闭店或停业公告中，“租赁合同到期，不再续租”是常见的关键句。
租约到期，关门闭店。乍眼一看，再正常不过的经营策略之变。但往下细究，会发现：
长期亏损，才是关键要义。
成都摩尔百盛百货天府店闭店之际，母公司洋洋百货就对媒体透露，摩尔百盛天府店从2011年开始连年亏损，2015年亏损更是超过了4000万元，加上租金上涨等因素，最后决定闭店止损。
已于1月31日歇业重庆富安百货，据内部人士透露，因20年租期就要到期，加之商场所属大楼产权分散，所以不再续租，选择关店。
但该店近年业绩表现不容乐观。销售总额从2013年的9122万元跌至2020年的2081万元，净亏损也由11万元扩大至169万元。富安百货是重庆首家台资百货公司，于1994年12月落户杨家坪商圈，鼎盛时期年销售额上亿元。
2. 旧商圈没落，商业中心转移
关于这一点，在天府之城成都体现得尤为明显。
成都城市商业发展，呈现东西两面分化；盐市口-天府广场商圈在西面，春熙路商圈在东面，二者仅相隔一条马路。
盐市口、春熙路商圈，图片截取自/赢在选址
西面，百货业经营惨淡，商圈逐渐褪去光芒。在盐市口-天府广场商圈里，摩尔百货、北京华联、远东百货纷纷撤退；高端百货美美力诚宣告破产；仁和春天仁东店卖给茂业之后，面临优质品牌撤柜的窘况；盐市口茂业百货北区“炸楼”，拆除重建为商业综合体。
东面，春熙路商圈东扩，随着IFS、太古里两大购物中心的先后入市，成都的商业中心发生转移。
“没有进入春熙商圈，就没有真正进入成都的商业的主战场。”成都摩尔百盛总经理黄志强曾对媒体指出摩尔百盛天府店关闭的重要原因。
3. 消费需求升级，城市商业高端进阶
据瞭望智库与中国光大银行信用卡中心共同发布《2021年二季度“百城、千街、万店”消费指数报告》显示：
在居民消费健康总指数排名中，二季度成都、重庆分别排名第5、第25，分别较一季度上升4 个、19个位次，网红城市、构筑消费新引擎收效明显。
两城的“夜经济”优势或将在三季度进一步凸显。在拥有人气街道数量的排名中，二季度重庆以18条街道数量排名全国第5，较一季度提升了9个位次。
强劲的消费增长势头之下，成都购物中心年增量明显。据赢商大数据监测，过去五年，成都每年新增购物中心数分别为17个、19个、17个、16个、15个，且未来两年筹开项目多达70个。
此背景之下，成都城市商业不断向着高端化进阶。据悉，由重奢、高档购物中心构成的高能级市场是成都商业的亮点，成都IFS、远洋太古里和仁恒置地等重奢高端商场，在疫情下仍交出不错的成绩单。
未能朝着高端化升级，且缺乏足够多引流的体验业态，老百货们在商业氛围浓厚的城市中突围越来越难。
它们并非没有尝试过在商场定位、品牌引入、运营策略、空间动线与美陈场景等方面谋变转型。
奈何调改之路，也有着诸多不畅。
一方面，物业扩建难度大。由于业态简单，传统百货的体量大多在3～5万㎡，想要通过扩建来增加更多体验式业态不易。
当然，业态扩充并非一朝一夕能实现。项目调改当中，需要结合商圈商业环境，对商场重新定位，规划引进合适的业态，然而这需要一个过程，以及寻找合适的机遇和操盘经验。
另一方面，转变经营理念——从直接管理商品到运营管理品牌和门店，并非易事。百货的收入来源于商品售卖，购物中心则依赖于门店租金收入，二者经营理念上存在巨大区别。
即便闯过了以上诸多关卡，老百货自我求变的举动，也不一定能得到市场正向反馈，调改效果不尽人意。
远东百货天府广场店已在业态组合、客群黏性培养和渠道方面做了进一步升级，包括扩大餐饮业态、开展线上商城，以深化顾客的体验与互动，等等。
但在市场商业体量供过于求、经验模式同质化等影响下，该项目未依旧未能成功突围，品牌方基于效益方面的考量，决定闭店调整转型。最终，项目由云泰商业接手，重新定位为“天府红”购物中心，业态布局指向年轻一代。
当然，也有成功的例子。新一线城市当中，百货转型最成功的莫过于杭州。《杭州百货不服老》一文曾提到，“杭州十大商场”当中，穿越周期而来的有4家——杭州解百城市奥莱、杭州大厦、国大城市广场，以及退出B2C百货模式转做B2B市场模式的工联CC。
它们转型之路的共同点，就是迎合市场需求进行了根本性的变革。比如，瞅准“高端奢侈品在杭州传统百货中是个空白存在”这一商机，杭州大厦借助国资背景优势，于1993年率先提出“去除百货概念，要做高端商品的商场”的定位，并进行了多次扩建，以容纳更多品牌。
如此看来，败局而退的老百货都似曾相识，而得意的转型者各有各的大招。而之于新一线而言，其需要面对的新现实是：待到“个头高大”的大型百货们集体退场，中小型玩家或也难逃厄运。
本文来自微信公众号：商业地产头条（ID：Dtoutiao），作者：黄柏坚，编辑：付庆荣