作者：博言，编辑：王芳洁，头图来自：视觉中国
4月5日，华夏幸福联席董事长吴向东辞职了。如果说这则新闻还能激起人们一点好奇心的话，那只能如华夏幸福前管理层王肖（化名）所说，“他怎么才走？我以为他早就走了”。
王肖告诉《最话》，早在2019年末，吴向东离任的迹象已经很明显了，不论是他和董事长王文学的相处模式，还是吴背后的中国平安，在入股后给公司的扶持方式，都与当初的设想有很大区别。
蜜月期是如此之短，不过2019年2月，吴向东才刚刚正式加入华夏幸福。
随吴向东同时离开的，还有华夏幸福联系总裁俞建，此二人均出身于华润，是地产圈的明星经理人。2018末至2019年初，随着平安入股华夏幸福，吴、俞二人经由平安引入公司。随之而来的是华润百人团队。
盛况犹如昨日，但筵席已散。
而就在华润系出走华夏幸福之前，平安已经对华夏幸福的相关投资资产进行了全面计提，合计432亿元，其中股权类159亿元，债权类273亿元。
种种迹象表明，平安已基本放弃了华夏幸福。
要知道，平安虽非华夏幸福的创始人，却是大股东。之所以如此决绝的抽身而去，一方面当然是基于对单一投资的风险控制，另一方面也是形势比人强。
就在一个月前，中国平安发布2021年度业绩报告，也是近年来最不尽人意的一份。报告期内，中国平安实现营收1.18万亿元、归母净利润1016亿元，分别同比下降3.1%和29%。与此同时，部分券商指出：受新冠疫情反复、客户购买力减弱、代理人数量脱落等因素影响，平安的新业务价值增长可能将继续承压。
尽管中国平安联席首席执行官及首席财务官姚波认为，中国平安股价存在低估情况，“希望市场给予耐心和时间”。但在过去一年多时间里，中国平安市值缩水了近8000亿元，较巅峰时腰斩一半。
与此同时，中国房地产业正在经历阵痛期，而基于此前的公司战略，中国平安在地产业投资巨大，它不仅是多家地产上市公司的主要股东，历来还通过股权、债权、夹层等多种方式，为地产项目提供融资。
在企业与时代的共振中，平安开始对地产投资业务进行调整。一位从事地产投资拓展工作的人士告诉《最话》，目前平安对单一地产项目的融资条件已经非常苛刻。
而作为整个集团的地产业务资管平台，自今年初，平安不动产也开始了大调整，董事长及多位高管相继离任，更有规模不小的裁员在进行当中。
显然，这是一次风险出清式的调整。只是告别华夏幸福，并不能让平安从地产行业里真正脱身。据不完全统计，这家“中国黑石”，目前还持仓绿地控股、华润地产、碧桂园、融创中国、旭辉集团、九龙仓等地产公司。
分庭抗礼
华夏幸福不是第一次遭遇资金困境了。
早在2017年前后，这家在环京地区造产业新城取得巨大成功的开发商，在全国复制的道路上遇到了挑战，包括对地缘经济的水土不服，上游去产能带来的市场需求匮乏。
随之而来的是资金困境。2018年7月和2019年2月，中国平安两次、合计斥资180亿元入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。此后，由于王文学持有的部分华夏幸福股份被强制处置，中国平安变成了这家公司的大股东。
当然，即便持股比例最高，中国平安还明确表态过，自己是华夏幸福的财务投资人。但显然，在实际运作过程中，中国平安已经超出了财务投资人的角色。
例如，平安推荐了吴向东出任华夏幸福的联席董事长、首席执行官兼总裁职务。这是串分量足够重的title，放眼民营房企，职业经理人将董事长、总裁一肩挑的案例并不多见。
但说到底，公司创始人和董事长还是王文学。所以王肖等华夏幸福的老人，原本以为，吴向东在公司的地位，多少应该比王要低一些。
但吴的第一次公开亮相就让大家大吃一惊。那是2020年4月举行的业绩发布会。北京的华夏幸福团队在威斯汀酒店租下了偌大会场，只是现场参加的是公司老的核心管理层，包括王文学、联席总裁孟惊、财务总监吴中兵和董秘林成红。同时，还有一个线上接入的会场在深圳，参加的有吴向东和俞建等人。
当然，受疫情影响，分会场的形式并不难理解，但接下来的场面让王肖觉得，王吴二人已经平起平坐，甚至吴向东还要更强势一些。他并没有一点符合中国人传统的客套，比如表达一下对王文学的敬意，而是单刀直入的阐明了自己的来意——负责一块新的业务，即商业地产业务。
“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”在会议当场，吴向东许下了宏愿。
这让华夏幸福的引资显得非常特别。原本，这家公司是因为产业新城业务运转出现问题，才找到平安来输血。大笔的资金确如新鲜的血液，流入了华夏幸福，却没有主要流向缺钱的业务，而是去扶持了一个新的业务。
很快，在大金主平安的加持下，商业地产之轮迅猛开转。一组数字的对比，可以看到平安入股前后，华夏幸福的资金面显著充裕。
2018年，平安入股前，华夏幸福全年投资102.47亿元。平安入股后的2019年，仅单月单项目的投资就已超过前者。当年9月，华夏幸福斥资116.25亿元拿下武汉武昌商业综合体项目。之后，划归商业地产的投资预算有增无减，2020年5~6月，华夏幸福两个月的购地预算就高达220亿元。
2019年度业绩会上，吴向东说，过去一年是积极的热身和工作，相信2020年“新模式、新领域、新地域”肯定会全面落地。
所言非虚，反映到2020年的财报中，华夏幸福当年获取南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭项目4个商办综合体项目。将项目覆盖至南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等城市。
南华夏和北华夏
平安入股，“环京一哥”华夏幸福生变。除了新业务的开拓，映射到这家老牌产城开发商的治理模式上，业内仅见的“划江而治”也自此展开。
吴向东加盟后，在北京总部之外，华夏幸福在深圳成立南方总部，主打城市更新、商业综合体项目，手下大都是吴在华润的老部下。
而之所以有这种双总部的模式，从多方受访人士的表述中，大致可以勾勒出这样的原委：吴向东加盟之初，华夏幸福的基本盘，即产城业务，由联席总裁孟惊主管，孟惊是王文学的老搭档，也是华夏幸福的老人。显然，原有业务格局已不适合新人插足。
另一方面，据一位平安系人士表示，平安方面觉得华夏幸福业务模式不够多元、业态单一。而吴向东在华润任上正是凭借商业地产声名大噪，于是，另起炉灶、水到渠成。
上述观点得到了一位华夏幸福离职管理层的印证。在他看来，平安入股，其实就是借用华夏幸福的牌子，因为产业新城的模式受地方政府青睐，所以用这块牌子在全国做商业拓展，很有优势。当然，精明的王文学也不可能完全替他人作嫁衣。有了平安的背书，华夏幸福在融资市场上也有颇多助益。
地产圈设置双总部的房企不在少数，如佳兆业、蓝光、禹州等等，不过两位联席董事长各自坐镇一方的情况却仅此一例。王文学、吴向东，一主一客，各自坐镇南北，这听上去各司其职，秩序井然，实则不然。
授权如何分配？协同如何展开？都是这一模式下要考虑的问题。正如王文学在双总部成立之初顾虑的一样，“南北总部不要出现各自为政的现象。”最终，华夏幸福的双总部还是各有各的山头了。
“吴向东加入后，我们在北京总部基本没见过他，参会也都是以视频方式接入，南北总部之间几乎没什么联结”，一位华夏幸福前员工表示。另一位原华夏幸福某部门总监的叙述，印证了这一说法。
据其描述，南北总部连财务系统都是分开的，其他的主要职能中台也基本都是独立的。双方对彼此的观望，主要是通过组织架构图。
一些微妙的新旧碰撞也在发生。“南方的人空降之后，降本增效开始频繁提及，北方总部被倒逼裁员，原有的产城业务空间也在被压缩”，而与此同时开展的，是南方总部的充盈，于是在一家公司中，就出现了一半是海水一半是火焰的情景，据上述人士描述，原华夏幸福的职级体系参考华为，非常多层，晋升高层级的难度很大。但后期南部空降人员中，很多都直接拿到了高层级。这种差别，对北方总部的人员产生了不小的心理冲击。
产城业务也被压缩，从当年的一组数据可以看到平安入局后，华夏幸福新旧业务的资金投入对比。据华夏幸福2020年年报，当年前三季度华夏幸福土地总支出198.5亿元，同比增长近25亿元。其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元，产业新城业务支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。
两个窟窿
不是每段恋曲，都能结局美满。平安与华夏幸福的牵手没能例外。
2021年2月，华夏幸福出现债务违约。截至当年2月26日，累计逾期债务本息110.54亿元。
被员工称为“义字当头”的王文学一方面在债委会上，痛心疾首，诚挚道歉；另一方面在内部员工会中，大讲兄弟情。“责任我来扛，未来靠兄弟。”金句一时广为流传。
而平安的表态也很迅速。当月，平安集团总经理兼联席CEO谢永林表示，平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。
爆雷之后，吴向东的动态成为业内关注焦点。据一位华夏幸福债权人透露，从2021年4月起，吴向东就基本不管事了。也是那时起，关于吴辞任的消息频频传出。传闻中，吴向东的去向很可能是鹏瑞集团，后者是顶豪项目深圳湾一号的开发商，老板徐航同样是地产界的明星人物。除了鹏瑞集团，徐航还是医疗器械龙头迈瑞医疗的联合创始人。
双方的互动在当时已露端倪。2021年4月8日，深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会，捐赠10亿元。徐航高调亮相捐赠仪式，而吴向东同样出席了捐赠仪式。发布会照片中，徐航居中，吴向东站在边上，双手作鼓掌状。
两个月后，双方更实质性的股权转让动作也开始出现。2021年6月10日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司发生股权变更，股东由“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”。公司同时更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。
换言之，鹏瑞地产收购了吴向东手下华夏幸福南方总部的城市更新业务。
华夏幸福与平安的牵手一度是险资与地产商联姻的典型案例，奈何白衣骑士的故事没能迎来happy ending，而吴向东启动的商业地产新引擎，也未能使“环京一哥”从财务负重中脱困，反倒愈演愈烈。在华夏幸福这个交织了险资、地产商、明星经理人的多方牌局中，分辨爆雷归因已难以明晰权责。
一平安系高管称，经此一役，险资投资地产的模式有望变化，而在监管端，投资路径也将进一步收紧。受华夏幸福拖累业绩的平安，同样在进行一轮组织变革。平安不动产业务将与平安建投合并，后续做进一步业务梳理。
谈及平安未能挽救华夏幸福的成因，一位房企高管表示，“平安的输血没有输对通路，新造的商业地产引擎，非但没能优化资产结构，反倒成了另一个资金黑洞，和产城一样，都是难填满的窟窿。”
真是令人唏嘘。在与中国平安牵手后，华夏幸福并没有从产业新城的困顿里脱身，而随着平安的撒手，华夏幸福又多了一个商业地产的窟窿要填。
财报显示，2020年，华夏幸福商业地产及相关业务实现营收1.01亿元，营业总成本5.15亿元，营业利润亏损4.51亿元。
截至2021年6月末，华夏幸福商业地产及相关业务营收为7696.27万元，营业总成本3.37亿元，营业利润亏损2.32亿元。
4月1日，华夏幸福披露债务重组进展，公司存续金融债务共计2192亿元，已完成签署金融债务重组协议约1048.12亿元，接近重组债务总金额的50%。知情人士称，新签金融债务中，很大一部分数额来自平安。而吴向东辞任也与此有关，平安已与华夏幸福就债务问题达成阶段性一致，该是离开的时候了。
在意向重组框架中，未来华夏幸福将只保留住宅物业、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。这意味着除了已出售的城市更新业务，吴向东一手开辟的商业地产项目大概率要被处置。上述知情人士表示，这部分资产基本会由吴向东经手处置，保留下来的可能微乎其微，不出意外就会到新平台接收这些资产，已经谈得差不多了。
让我们基于商业的边界感，来重新审视平安对华夏幸福的投资。放眼整个商业领域，这种脱离自身业务经验的生态拓展，成功的都不多。比如早年间，阿里曾通过投资，将多家距离电商业务比较远的公司纳入到生态闭环里，但很多都发展的不好，比如优酷，比如魅族。这里面，既有对业务理解的问题，也有大公司文化给组织带来的冲击。众所周知，平安历来是强绩效文化，有赛马的传统。你看平安在华夏幸福之内，再造一个华夏幸福，不正是一种赛马吗？
爆雷以来，王文学奔走化债。遥想当年得意时，王曾给华夏幸福定下了“双轮驱动”战略，第一只轮子然是产业新城，第二只轮子则是实业制造。王系产业曾包括光电上市公司维信诺，石墨烯改性正负极材料公司玉龙股份，以及新能源汽车制造商合众新能源等。这两年，正是新能源产业的上升周期，尤其是合众新能源最终向市场推出的哪吒汽车，以高性价比的优势很快便名声大噪。但为了挽救产业新城业务，王文学早已将以上先进制造产业悉数出清。
只是华夏幸福的窟窿太大，王文学仍需要在债务斡旋的路上继续奔走。这条路不好走，有时难免撞墙，像无头苍蝇一样。
对了，王文学以前经常和手下说的一句话是： “要学苍鹰，而不是苍蝇。”
可惜今日之地产，已不能天高任鸟飞。