当前对于房地产放松的调控政策大多集中于需求侧，但受限于居民债务杠杆率及收入预期下滑，市场当下反应是提振效果有限。多名行业资深研究人士认为，提振房地产，有赖于供需两侧协同发力，房企融资也应有所放松。
本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯、张颖馨，原文标题：《房贷利率普降，购房者却想提前还贷》，题图来源：视觉中国
近期，社交平台上开始涌现新的“流量密码”，多位博主相继分享自己提前还房贷的经验，“买理财不如提前还贷”“节省利息”“减轻负担”等相关内容引发贷款购房者的诸多共鸣，“提前还房贷”成为市场热点。
对于购房者提前还房贷，有金融业人士将其解读为居民通过降低负债，来实现自身财务去杠杆。但与之形成反差的是，在需求端鼓励购房，是当前调控的重点举措。
今年以来多地房地产市场持续松绑，尤其是进入5月，房贷利率接连普降。有行业分析人士指出，政策刺激需求侧实际是在鼓励居民加杠杆，用居民部门健康的资产负债表改善房地产企业资产负债表。
但当前居民杠杆率已经不低，居民举债意愿不强，这一调控手段面临挑战。
从中国住户部门杠杆率来看，据中国人民银行官网披露数据，该指标由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。
有分析认为，中国居民目前在房贷、车贷及信用卡领域累积起来的负债率已然不低，加上疫情带来的收入减少，借钱消费的欲望明显下降。
有房地产企业内部人员亦告诉《财经》记者：
“虽然当前购房成本降低，但销量依旧不见起色，消费者的购房意愿并不强。”
当前对于房地产放松的调控政策大多集中于需求侧，但受限于居民债务杠杆率及收入预期下滑，市场当下反应是提振效果有限。多名行业资深研究人士认为，房地产市场的健康发展，有赖于供需两侧协同发力。
“解铃还须系铃人。”北京大学国家发展研究院院长姚洋接受《财经》记者采访时表示，促进房地产市场回暖，刺激需求端带来的效果已经不大，但供给侧的问题亟待解决。
他进一步指出，短期内要解决房企的融资问题，需适当放松“三道红线”政策的严控。
一、居民债务去杠杆，提前还贷增多
看到某社交平台博主分享的提前还房贷经验，曾宇心动了。
2021年，曾宇在苏州购入一套总价249万元的住宅，同时背上了30年的房贷。目睹年初以来理财市场的大幅波动后，他决定用手上的“闲钱”提前还贷。
“当时买在了高点，贷款利率达到5.9%，最近准备先还50万。初步估算，等额本息170万元的贷款能节省66万元的利息，可以给自己减少点贷款压力。”
无独有偶，像曾宇这样选择将“闲钱”用于还房贷的人正在增多。
一位坐标广东的购房者亦在近期申请了提前还贷，据他透露，自己有一笔120万元的房贷，利率5.8%，最近提前还款5万元，利息大概减少16万元左右。
华北地区某国有大行分行客户经理表示，相较以往，近期申请提前还房贷的用户数量确实出现上升。
亦有多名贷款从业者告诉《财经》记者，最近咨询提前还房贷的人较平常有所增多。
不过，亦有华东、华南等地的国有大行、股份行房贷经理向《财经》记者表示，虽然近期咨询提前还房贷的客户不少，但实际申请提前还贷的人数处于正常值，暂未有提前还款潮出现。
提前还贷，利息确有减少，但亦可看到，这一现象折射出购房者对未来市场发展走势的态度。
“可以理解为居民期望去杠杆。”
有金融业人士直言。
中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪亦告诉《财经》记者，当下居民对于未来经济形势不够乐观，提前还贷还可能是出于避险的动机，降低自身债务负担。
“提前还贷反映出居民对于房地产市场的信心不强、预期不高，住房市场投资动力不强的现状。”中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌接受《财经》记者采访时表示，“过去房地产市场比较好，可能很多人有余钱会再加杠杆买一套房，现在不好了，那就直接还掉。”
有银行业分析人士建议，提前还贷更适合房贷总额较少、对资金占用压力较小的人群。
此外，银行对于客户还款时间有明确的期限规定，提前还款可能需要支付一定违约金，不同银行有不同的规定，用户提前还贷首先需要查明合同要求。
二、需求侧调控鼓励买房：居民杠杆率有提升空间吗？
一方面，部分购房者开始提前还房贷，以期实现去杠杆；另一方面，今年以来，各地楼市宽松政策不断，意图刺激居民购房需求。
5月15日，央行与银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”；此后的5月20日，五年期以上LPR（贷款市场报价利率）又迎来史上最大降幅。
近日，北京、上海、广州等多个城市的银行已将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。
刺激购房需求的举措接连实施，居民的购房意愿是否提升？
有贷款从业者告诉《财经》记者，当下银行端的贷款政策较宽松，购房者贷款购房的积极性有一定程度上升，但并不明显。
房地产行业从业者亦未感受到客户购房意愿的明显提升。
“利率也降了，首付也降了，但还是没起色。”
华北地区一位地产从业者向《财经》记者表示。
事实上，需求侧情况可从4月金融数据中一窥端倪。
央行披露数据显示：
2022年4月，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
另从住房销售情况来看，国家统计局数据显示：
1月至4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。
有金融业从业人士认为：
“宽松政策接连出台，实际是在鼓励居民加杠杆，但当前，居民购房意愿不强，且从近期提前还贷的情况看，部分居民更期望去杠杆。”
另一方面，市场关注，当前居民杠杆率是否还有提升空间？
从中国住户部门杠杆率来看，据央行官网披露数据，该指标由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。
“无论是横向、还是纵向比较，当下居民杠杆率都已经不低，中产阶级承担的债务负担更重。”
张启迪指出，当前居民杠杆率已经越来越趋近于发达经济体的平均水平。他进一步指出，居民杠杆率有增加的空间，但其可能带来的经济成本也在增加。
姚洋认为：“通常来说，居民比较谨慎，出于避险不愿意负债。比如平均来看，首付比例其实都超过了政府要求。因此，若短期内去提升居民杠杆率，问题不大。”
“当前不是考虑杠杆率问题的阶段，现在要想着怎么提升经济水平，提升就业与收入。”张斌认为，从预测风险的角度，居民部门利息保障倍数（居民总储蓄/利息支出）更能准确反映居民偿付住房抵押贷款的能力。
“这一指标考虑到债务水平、储蓄率以及债务利息成本，中国过去是20多倍，虽然在一路下降，现在也能到6倍到8倍的水平。”张斌告诉《财经》记者，这说明中国居民偿还住房抵押贷款能力有较高的保障，“所以能看到虽然现在房地产市场不太景气，但是房价没有太跌。”
对于如何提振需求端，张斌直言：“最简单的就是价格手段，把利率降到尽可能低。”
他进一步指出，当前对于需求端的宽松力度还有加大的空间，应该通过鼓励银行之间住房抵押贷款利率市场化竞争，使房贷利率下降。利息支出的减少不仅可以缓解居民部门的偿债负担，改善居民的现金流，同时也可以稳定居民部门的购房需求。
三、供给侧盘活：化解风险，房企融资求放松
提振购房需求，实质指向的是推动房地产市场回暖问题。在多名资深研究人士看来，推动房地产市场回暖，仅拉动需求侧效果恐怕不大，供给侧的风险化解至关重要。
张斌告诉《财经》记者：
“从城市化的进程、人口年龄结构的角度来看，不能对房地产需求抱太高期望，即便宽松政策刺激有效果，也不会像过去那么好了，我们的高峰期早已过去。所以光靠需求端的作用是不够的。在供给端必须有政策去将存量的沉淀资产给化解掉，否则是走不出来的。”
根据克而瑞地产研究，同花顺数据显示，近几年来房企境内债券违约规模连年翻番，2021年房企境内信用债违约数量就达到52只，约是2020年的3.5倍，重点房企债券违约涉及金额约506亿元。
另据安信证券统计显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元，前三季度到期压力明显较大。
张启迪认为，在过往经济周期中，当房地产面临下行压力时，通过刺激需求可以有效缓解房地产风险。
这种调控思路本质上是“换表”，即当房地产企业资产负债表变差时，通过鼓励居民加杠杆，用居民部门健康的资产负债表改善房地产企业资产负债表。
“如果居民部门缺乏举债意愿，不愿意加杠杆，宽松货币政策的刺激效果会受到一定限制，出现‘推绳子效应’。”
在姚洋看来，改善需求消化的只是存量，房地产市场现状的根源在于供给侧风险在增加，影响了购房者的心态。
“老百姓也担心钱交了房子没了。”他进一步指出，“需求疲软有两方面原因，短期在于防疫政策的影响，而另一个重要原因则在于‘三道红线’对供给侧的严控。”
2020年8月20日，央行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。
另据监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
“房地产是重资产行业，开发土地必须借钱，不能期待房企都用自有资金或是融来的股权资金进行房地产开发，部分企业‘断流’，不少企业直接倒下。”姚洋直言。
根据惠誉发布的最新报告，近年来，银行对向开发商放贷持谨慎态度，特别是在房地产行业处于下行周期之时。
2021年，大部分惠誉授评银行降低了对开发商的贷款敞口，使其占总贷款余额的比重中值自2019年的7.7%降至6.7%，其原因之一是监管机构对银行房地产贷款设置了上限。
5月24日，央行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，会议强调，要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长。
某房地产企业高管告诉《财经》记者：“针对房企的纾困措施正逐步落地，融资情况有好转迹象，但尚未出现实质性变化。”
对此，姚洋认为，短期内要解决房企的融资问题，需要适当放松“三道红线”政策的严控。“不否认这一政策进入新的平衡态后，房地产业会更加健康，但措施需要逐步地推进。虽然明确到2023年整改完，但现在却通过‘红、橙、黄、绿’四档来控制。其实第一条（记者注：剔除预收款后的资产负债率大于70%）得放松一下，目前很多企业都是因为这条没达标，甚至一些在绿档的企业也很接近这个红线。”
姚洋告诉《财经》记者，中性的政策是最好的，的确存在一些企业过度举债盲目扩张，靠借贷生存。但也可以看到，很多企业的问题并非栽在主业上，而是由业务分散、多元化经营导致。
对此，应该采取其他方式来控制，而非直接“断流”。
张斌则建议：“当下房地产资产负债表非常不健康，不仅是流动性问题，在房地产行业的发展过程中，存在大量沉淀资产。需要通过一些方式将其置换出来，比如自持的可以拿出来卖，一些商业用途的可以改造成住宅，总归要把这块资产盘活，缓解压力。”
(应受访者要求，曾宇为化名)本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯、张颖馨