本文来自微信公众号：华尔街见闻 （ID：wallstreetcn），作者：赵颖 韩旭阳，编辑：王丽，原文标题：《从北美到欧洲，全球地产繁荣正走向终结！》，头图来自：视觉中国
全球各国除了面临火热通胀、股市动荡、地缘政治危机等挑战外，还面临着一个不可忽视的威胁——全球地产繁荣落幕。
加息狂潮下，贷款利率快速上升，住房负担能力不断恶化，加拿大、美国和新西兰等多国一度炙手可热的房地产市场遇冷。分析认为，随着利率的上升，资产领域发生连锁反应的可能性也在增加，与杠杆有关的房地产行业的潜在危机是当前尤其需要关注的。
一、19国房价偏离基本面
周三，彭博社的一项报告显示，目前19个经合组织国家的房价租金比和房价收入均高于2008年金融危机前的水平，表明价格已经偏离了基本面。而随着市场对全球衰退前景的担忧加剧，房地产市场放缓可能会产生连锁反应，加深经济衰退。
报告还指出，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大等房地产市场是全球泡沫最严重的市场，尤其容易受到房价下跌的影响。欧元区国家葡萄牙也面临巨大风险，奥地利、德国和荷兰也显得泡沫重重。在亚洲，韩国房市看起来也很脆弱。该报告强调了家庭信贷相对于名义GDP、家庭债务增长率和房价上涨速度的风险。
野村控股全球市场研究主管Rob Subbaraman表示，危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期，可能导致更持久的衰退。十多年来的量化宽松政策催生了房地产市场的泡沫，但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面（泡沫破裂）。
二、全球政策收紧时，房价下跌风险更大
随着坏账风险的增加，将阻碍银行放贷，抑制信贷流动。在美国和西欧，引发金融危机的房地产崩盘多年来一直困扰着银行系统、政府和消费者。
诚然，目前家庭储蓄、劳动力市场仍然强劲不太可能出现2008年式的崩盘，但当全球同步收紧货币政策时，价格大幅下跌的风险显然更大。今年，有50多家央行一次性加息50个基点，预计还会进一步加息。
高盛指出，住房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明硬着陆是一个真实的风险（特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚）。
各国央行也纷纷发出了警告。加拿大央行本月在其金融体系年度评估中表示，由于利率上升和越来越多的借款人无力支付账单，高水平的抵押贷款债务尤其令人担忧。新西兰联储的半年度金融稳定报告也指出，对金融体系的整体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能会导致消费者支出收缩。
三、房地产风险暴露频繁
除了各方的警告外，也可以从各国的房地产市场现状中窥见危机的蛛丝马迹。
新西兰房市的“美妙故事”将结束
去年，新西兰房市十分火热，房价同比飙升30%。今年4、5月份，新西兰联储分别进行两次50个基点加息，对此，经济学家预计，新西兰房价今年将下跌约10%，较2021年底的高点下跌20%。
同时也有分析师警告称，由于房价下跌、利率上升对现金流的影响以及食品和能源价格上涨，消费者支出将受到抑制。
加拿大房价两年来的首次下跌
今年4月，加拿大全国房价出现了两年来的首次下跌，随后在5月继续下跌。
与其他国家一样，加拿大房市动荡也是由央行积极加息导致的。目前该国的基准利率已经从年初的0.25%上升到1.5%。
一些经济学家表示，由于利率还会上升，最热市场的房价可能会下跌20%，全国平均房价或下跌10%。
美国房市需求迅速冷却，销售数月下滑
美联储大幅加息下，美国房贷利率飙升。据 Mortgage News Daily统计，30年期的房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的6.28%，达到2008年以来的最高水平。这使得房地产市场需求迅速冷却，并导致建筑商和现房卖家不得不降价出售。
据经纪公司Redfin Corp称，在截至5月22日的四周内，近20%的美国卖家选择降价。在疫情期间成为人们寻求廉价住房的热门目的地市场，这一比例甚至更高。例如，在爱达荷州首府博伊西，4月份有41%的卖家选择降价出售。
同时，美国多项调查均显示，房价的过快上涨（去年美国房价同比增速达20%）已经压垮了人们的住房负担能力。房屋销售已连续数月下滑，预计跌势将进一步恶化。
此外，其他指标也呈现恶化趋势。美国住宅建筑商信心指数在6月下降至2020年6月以来的最低水平，是该指数连续第六个月下降。彭博的美国办公写字楼房地产投资信托基金（REITs）指数现在略低于20年前的水平，几乎重新回到了2020年疫情最严重时期的低点。
捷克共和国泡沫尤为严重
捷克共和国以其高住房拥有率、高通胀和低失业率在欧洲表现突出，再加上其复杂的建筑许可证制度，以及寻求工作的外籍人士需求日益增长，该国房价大幅上涨，涨幅远远超过了收入增速。
根据伦敦数据分析公司CEIC data的数据，去年12月份，捷克房价季度指数同比上涨26%，该国居民收入与房地产价格之间的差距目前是欧盟最大的，引发了严重的泡沫担忧。
另一方面，为了遏制5月份高达到16%的通胀，捷克央行一直在收紧货币政策，将利率提高到了1999年以来的最高水平。
多指标显示英国房市将降温
疫情期间的刺激政策导致英国房价迅速上涨，但在近期，新屋贷款批准数量降至近两年来的最低水平。英国皇家特许测量师学会的一项调查显示，在连续八个月增长后，5月份买家问询量出现下降。
伦敦作为全球财富的避风港，对国内投资者和国外投资者来说都具有极大的吸引力。根据全英房屋建设协会（Nationwide Building Society）的房价指数，如今伦敦住房的实际价格要高于上一次繁荣的顶峰时期。
凯投宏观（Capital Economics）也指出，伦敦住房的销售指数现在已经超过了潜在买家的兴趣指数。过去的经验表明，这是房价下跌的一个重要先行指标。
政策方面，近几个月来，英国已经加息五次，未来预计还会有更多的加息，这可能预示着今年英国房市将继续降温。
本文来自微信公众号：华尔街见闻 （ID：wallstreetcn），作者：赵颖 韩旭阳，编辑：王丽