本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：刘言，题图来自：视觉中国
“不是说大批打工人撤离上海吗？为何租金每月还上涨了2000多。”
“今年毕业季本来工作就难找，都是一边找工作一边租房子，一线城市都不给我们留下的机会了吗？”
最近，波动的房租与租客预期之间的偏差，把房租话题吵上了社交网络热搜。
不少人认为这是一场“房东、中介、长租机构纷纷参与的合谋，他们联手炒高了房价。”
但诸葛找房研究院数据显示，2022年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，环比上涨0.39%，同比上涨4.03%。并没有网上渲染的10%、20%，甚至更高。
虽然随着一线城市逐渐摆脱疫情笼罩，进入复工复产阶段，上海、北京、广州等地房租开始率先反弹，但整体反弹幅度低于去年同期。以上海为例，多个机构数据显示，去年同期租金同比涨幅近10%。
综合多方市场数据观察，租赁市场整体在温和回暖，租金虽然有波动，但远低于去年同期水平。且相较传统普租模式（个人房东直租，中介代理机构主要为链家、我爱我家等），长租机构（机构出租，包括自如、相寓、泊寓等）的涨幅并不高。
为何这波一线城市租金波动，导致了个人感官和市场实际情况反差？
哪种租赁模式涨幅较高，波动较大？
搞清楚这些问题，并实施有针对性的解决方案，将更有利于一线城市保持合理的租金价格，从而留住人才，加快复工复产进度。
一、租房市场回暖
进入今年6月份，疫情后市场复苏叠加毕业季租房热点，市场逐渐迎来复工复产。根据自如研究院数据显示，6月1日上海复工复产，租赁市场日均成交量已基本恢复至去年同期水平。同期，北京租赁市场需求逐步释放，尤其是长租市场成交量，环比增长超过30%。
盘古智库高级研究员江瀚认为，这段时间一线城市上海、北京租房热度较高是多方面因素叠加而成：
一是，从租房市场周期来看，4月-6月份本就是租房市场传统旺季，大量大学毕业生步入社会，租房市场就会逐渐出现需求增加现象；
二是，三年疫情下，催生了不少新的租赁需求，更多房客宁愿多花钱，也想换住更有品质的小区，或从群租状态转为单人租住等，这直接导致租房价格上涨，高品质房源更受欢迎；
三是，上海、北京疫情后逐步复工复产，压抑了两个月的找房换房需求被集中释放。
克而瑞数据显示，今年5月，上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市；环比上涨6%，涨幅排在55城前三。
58同城、安居客数据显示，今年 3月北京平均租金为6372元/月，5月北京平均租金继续上涨为6557元/套/月。
诸葛找房研究院数据显示，今年5月，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，同比上涨4.03%。
而我爱我家研究院2021年上半年数据显示，重点监测12城，上海整租平米租金最高，同比方面，上海、北京、南京、成都等6城平米租金上涨，上海涨幅较高接近10%。据克而瑞2021年发布数据，上海市2021年租金呈现连续上涨趋势，7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%。
可见，上海、北京此轮房租虽然环比上涨多月，但同比波动不及去年。
从数据反馈看，上海、北京房租上涨幅度较大的房子大多来自核心地段的普租房源。
从各区域来看，4月份，上海全市近六成区域租金出现上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，上涨15.18%。
但同期上海集中式长租租金只出现微涨。5月，租金水平为162.55元/平方米/月，同比去年同期还下降了1.7个百分点。
在北京也是如此。综合头部房屋中介公司数据可知，上地、中关村、望京等租房热门地区，长租机构租金波动幅度明显低于普租。
根据《中国建设报》综合市场情况调查发现，虽然上海、北京的租房市场受疫情影响，但长租机构租金和成交量都比较平稳。今年第二季度，自如全国租金水平保持整体平稳，环比波动幅度均在±2%范围内。当前客户续约价格同比去年同期，平均涨幅在2.5%-3%，这一幅度环比、同比数据均低于一线城市普租价格在过去一年的涨幅。
以北京望京地区望京路3号院租金波动为例。从2021年2月至2022年6月，普租房源累计变化为上涨32.4%，自如房源累计变化为上涨4.3%。其中，今年3月以来，该小区普租房源累计上涨7.5%，自如房源价格变化率为2.2%。
据悉，目前住房租赁市场中，约有30%房源由个人房东自行出租，俗称手拉手成交；30%的房源通过品牌房地产经纪公司，如我爱我家、链家等挂牌出租；30%的房源在一些规模较小、区域性的住房租赁中介公司代理出租。这三类加一起，基本上就占据了90%以上的租赁市场的供给。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，目前，一线城市租金并没有普涨，各区域租金有涨有跌，整体波动低于去年同期，机构化长租房租金波动幅度低于普租。而且机构运营的长租房市场占比还不高，当下消费者选择也很多样，长租机构尚不具备操控市场价格、哄抬租金整体上涨的能力。
二、定价逻辑决定租金波动高低
为何长租或者说机构出租会比普租价格波动小？背后原因主要是个人房东与机构平台的运营逻辑不同。
目前，个人房东和中介等通常采用对比定价法。一般来说，出租房子前，房东会把市场上现有的周边的同小区、同户型的房子价格对比一遍，再根据自己装修配套水平和心理预期定价，同时还预留出来与租客讨价还价的空间。
个人房东更依赖当下的客源情况和价格反馈，同时参考价格信息的来源比较窄，加上每一位房东自身认知偏差，往往对市场冷热有着主观但也片面的判断，因此定价存在天然不稳定性。他们相对更容易受到市场风吹草动的影响。
据悉，上海四五月份部分地区房租上涨过高，部分原因是复工复产后，房东想弥补损失。
自如数据智能中心首席科学家张宇宙博士认为，机构出租更关注其管理房源在长委托周期内、全部房源整体的收益率，即他们追求的是长期、稳定的高出租率，而不是为了一时的高租金，导致出租率降低。
简单来说，机构出租的运行逻辑中，规模＞出租率＞租金价格。
以自如为例，2022年新的业主委托模式“增益租”推出已近两年，今年一季度增益租业主委托量同比涨了400%。
增益租即自如采用无差价、无空置期、收益有保底模式，房东将房屋委托给自如长期运营，自如对房源进行标准化配置改造再转租出去。改造费（装修费）由房东负责，自如同房东签订1年-8年不等合同。
改造后的房屋品质会显著增长，房屋价值也有提升，不管市场房价涨跌，及房源是否出租出去，自如都会在合同期内付房东保底房租，而如果市场行情好，超出保底部分的租金收益，自如和房东分成。
张宇宙博士透露，这种运营模式有两个经营要素，一是，要有足够的规模；二是，在规模的基础上做到足够高的出租率。
规模方面，自如已处于稳定期，因此出租率对自如有着最高的优先级。只要一天房子没出租，平台就只付钱不收钱，出租率是关键指标。如一套2000元的房子租金涨了3%，自如每月多收60元，一年多收700元左右，但如果从日租金来看，房子空置3-5天，涨出来的钱就几乎没了。“所以会优先保障价格合理。”
自如目前已经把出租时效较传统普租的45天缩短到15天。
对自如来讲，何谓“价格合理”？据介绍，自如通过四层价值定价法来判定一套房子的核心价格。
最底层是区位价值，如一套房子在北京国贸和在天通苑肯定租金基础上有差异。
第二是楼盘价值，如在同一区域，2005年建的小区跟30年房龄以上的小区，容积率、绿化率、物业管理水平都不一样，楼盘小区本身属性的差异带来价值区别。
第三是房子本身，如房子面积、朝向、楼层等，这是到房子属性上的价值。最基本的，面积大的肯定要贵一点，面积小的要便宜点。
第四层是装修价值，装修老旧肯定不如精装修的价值高。
此外，市场上已经成交的价格以及销售周期，也会成为自如等长租机构判定一个特定房子定价是否合理的依据。
总之，张宇宙认为，要在保证出租率足够高的前提下，再去尽量吻合市场的趋势。“但租金与出租率需要相互平衡，所以我们更愿意以合理的价格把房子租给客户。”
据悉，基于过去十年的楼盘字典的数据积累，自如价值定价基础算法对全国十个城市经营范围内楼盘的覆盖率超过90%，平均每日运算学习超过200万次。目前自如整体入住率超90%，北京、上海作为重点一线城市，入住率均长年高于90%。客户续约率方面，目前，自如整体续约率环比增长近10%，同比增长超过16%。
三、稳租金，保就业
业内普遍预计，在疫情防控总体向好的大趋势下，预计6、7月份，住房租赁市场整体仍将持续回暖，尤其是对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市等。
这意味着只要疫情稳定，未来，热门城市房租仍有发展空间。为了缓解年轻人就业、生活焦虑，稳定租房市场，需要监管层、行业协会短期调控和行业长期提高匹配效率、保障供给。
6月22日，北京房地产中介行业协会号召全市房屋租赁中介机构为新一届毕业生提供适配租赁房源和租房优惠服务。
对此，自如、贝壳找房、链家、我爱我家等20家代表性企业计划筹集约9万套（间）房源供高校毕业生选择，并承诺提供免押金、减租金和佣金打折等优惠。
长期来看，赵庆祥分析道，住房租赁是需要精细化运营的行业，凭借资本光环出圈只是短暂，长期仍要回归本源。依靠精细运营和专业服务实现“有帐可算”，就不怕弄脏双手去做微利如毛巾挤水的事情。与其说规模增长，不如说提供更有效、匹配的供给。
在租房市场上一直存在产品错配、服务错配、品质错配等问题。发展的问题，需要通过商业模式和服务的创新来解决。
为了保障供给，解决城市新市民、青年人租房问题，2022年以来，保障性租赁住房建设迅速落地。自2021年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发后至今，北京、上海、重庆、天津等约13个城市陆续发布了实施细则。
根据这些实施细则，“十四五”（2021-2025）期间，北京、上海、广州、深圳计划新增保租房分别为40万套（含满足条件的单间）、47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），其中，北京保租房供应占新增住房供应总量的40%，其它三城均占新增住房供应总量的45%左右。
增加保障房供给是一项系统工程，上百万套的保租房建设也需要市场化力量参与建设、运营。据悉，目前，万科、华润、自如、贝壳等房地产行业头部企业已经参与到保租房建设中。
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