本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国
最近中介朋友的一句话还是蛮让我吃惊的，他说，“市场上70%以上的房东都不清楚自己卖房目的，而市场上每月顺利卖出的房子，就是那剩下的20%多的房源。”
然后有意思的事情来了，中介不可能把精力平均分配给每一套房源，他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫。那他们又是怎么甄别谁是20%+、谁是70%+的？
然后中介朋友的一句话把我逗乐了：“其实我们眼里房子也分“三六九等”的，这里的三六九等不是地段好坏，也不是价格贵还是便宜，而是能不能卖掉，好不好卖。”
一、先看看房子是怎么分的“三六九等”
原来中介眼里每套房子不仅有楼层、门牌号，还有不同级别。
目前上海市前二的两大中介各有自己的一套评判标准，一种是满分10分的打分制，一种是分SABC的分级制。
虽然两个制度听起来差别很大，但我做了一个简单归纳，将不同房源分为＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，分别对应S、A、B、C级。
其实SABC级还比较容易贴标签，而这里的评分制背后其实是一个房源维护，价格竞争，业主意愿，基本属性5大维度的庞大打分体系，这里只对打分制做匡算对应。
那这里每个档位都是什么意思？在这里还是有必要给各位简单展开下：
这里面的S级、A级，一般来说，就是低于市场价，或者价格没有突出优势，但是房子没硬伤，比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押。
在中介眼里，这就是一套干干净净的房子，随时拿出来随时可以卖。用中介行话说，这就是随时能出现在网签记录上的房子。而是S盘，还是A盘，就看是不是中介的独家房源。
B级，差在哪呢？分两种，第一种，就是高价盘。
比如一套房，楼层合适、电梯房、装修、税费都很好，但是价格高出小区平均价，这就是高价房，也是妥妥的B级。
所以发现没，价格真的是一个极为重要的参考维度，比的不是房价的高低，而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置。
第二种，就是有硬伤的房子，比如：顶楼、底楼、朝北、毛坯、税费高、有抵押。
C级的是什么样的盘？这是我当时最最好奇的房子。
其实这类房子的一个最大特征，就是不诚意卖。如果房源有硬伤，房东还不诚意卖，那这就是稳坐C位了。对房东来说，也只是挂挂而已。
对中介来说，他只会扔在那里，谁想要给谁。
二、那不同的盘，会被如何“区别对待”
如果用一张图表示这4类房源的关系，差不多下面这个象限图。
这里面S盘，对应的＞8分的盘，也就是中介群里的香饽饽，其次就是ABC排排坐。
如果你的房子被划分到S类，那恭喜你，这是中介夜以继日最愿意花时间去维护的那种。
无论价格还是业主关系都非常厉害，以T中介为例，中介基本每天跟房东联系4次，每天店长1次，业务员3次，周末店长1次，业务员1次
这里的联系并不只是电话，还有短信，或者房东不在家钥匙交给中介打理的，中介进去给你打扫一下，拍个视频发房东，这也是一种联系。
理所应当的，这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高，属于房源里的优等生，这就是强中之强。
而这类房源平均T中介每家门店只有0.5套，如果一个区域有4家门店的话，那么这个区域只能有2套S盘。
具体成交周期分市场行情，也分地段、配套，但是无论什么行情，这类房源在同级别房源里一定是最先成交的那中。
S和A盘都很受中介欢迎，二者只是是否独家的区别，都属于优质房源，也都属于每月可以卖出的20%+。
那B类房源，会被怎么对待？
这种房子很多人来看，会觉得很好，但是因为价格高，很难让人有购买的欲望，会劝退很多人。所以这样的房子对中介来说，可以拿来做高价炮灰。
比如给客户介绍房源的时候，这类房源就可以派上用场。
客户：这套不错，就是价格太贵。
中介：那没关系，我有一套同品相，但是更接近市场价的房子。
这时候就算中介有一点点夸张成分，但是只要房子是差不多同级别的，在客户心里，那都是更划算的房子。
曾经我们就采访过一位房东，房源本身因为装修很有设计感，于是以高出市场价的价格挂牌，看房还只能周六日。然后他就眼看着同小区同户型其他房东纷纷卖掉离场，他就妥妥的成了那个高价炮灰，等到了去年7月底的核验价，市场急转直下，降价百万都没卖掉。
还有一种B盘，虽然价格便宜，但是有硬伤，比如顶楼、底楼，还有那种房子有抵押的，自己又还不上的。这都是中介眼中有硬伤的B盘，不会放弃，但一定不会愿意多花时间。
说完前面SAB，C类又会面对什么？
就是房子本身有一定硬伤，外加房东还不诚意卖房。
某连锁中介门店小哥跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次。
中介：房子还在卖么，房东：不确定。
中介：价格有变动么，房东：可能会涨价。
中介：好的，有事再联系。
有一定硬伤，还没诚意，这就是中介眼中最好的备胎。
不过也别灰心，这些房源身上的标签，都是实时变动的。
我的中介朋友有次做业务的时候，打电话就打到一套房子，房东的房子以前是卖的，还跟中介签了独家，疫情原因回了老家，回来之后房子就不卖了，盘也被挂到C盘。
这位中介朋友就会时不时联系一下。
中介：最近有卖房打算么？
房东：先不卖，等我买到了再卖。
突然有一天房东就给中介发微信说：我房子可以看了。
中间楼层、精装修、满五唯一、税费少，同时还是市场价，然后这个盘直接从C盘挂到A盘，房子也几乎同一时间很快进入成交。
三、那作为房东，我们现在应该做些什么？
其实无论打分还是分级，这两点都是关键点。
换句话说，如果我是房东，我该如何可以让自己的房子挂到更高分呢？
两个维度：第一，就是价格
这里面价格，不是劝你挂低价格，而是建议你的挂牌价贴近市场价格走。
那些老中介告诉我，他们自己多年的从业经验告诉他们一件事，就是越是贴近市场价的房源，它的关注度很高、分数也会很高，这就是S盘，就是70-80分的好房子。
但很多房东挂牌的时候还是想尽可能挂高，比如中介告诉房东，这个小区三开间朝南的成交记录就是1092万走掉的。但是房东挂的时候，依然选择高卖。
当然这些动作都是值得理解的，没谁会愿意贴着市场价挂房子，总想高卖。
但如果你不着急卖，又能挂的出去那就算了。
但如果着急卖，就不要再倔强去投机，赶紧回归市场价，而且要快，否则市场说变就变。
然后我也替各位多问了中介一句，如果我只预留很少的议价空间，到时候被砍价砍的更狠怎么办？
中介说根据他们的经验来看，你的挂牌价和你的成交价贴的很近，其实你的成交速度是很快的。而且群众的眼睛是雪亮的，越是这样的房子，肯定不止一家客户过来看房子，看房的人多了，房东可能都会反转去挑选付款方式更优质的客户。
留有5-10万议价空间还可以，但是如果高出市场价格太多，除非你根本不着急卖房，否则大概率您的房子就会被当作高价炮灰，在这个瞬息万变的市场失去主动权。
第二个维度，就是配合，或者说诚意度。
诚意度是什么？
如果一名中介知道房东卖房意愿很强烈，他就会开始主动推荐这套房子，专业方法很多。
除了流量之外，可能他还会找出跟这套房源同等价位的其他房源，然后找出这些房源的中介维护人，跟他们推荐自己这个房东的房子。
因为同等价位的房源的客户也是相通的，这样的房源被关注的概率更高。
总之最后结果就是房源分数会肉眼可见的提高，会被更多人看到。
房东意愿这一块，在中介对房源的打分中，权重很高。有时候就是6.9分和7分的差别，不要小瞧这0.1分，6.9分和7分就是“必看xx”这类标签有无的巨大差别。分到了自动会被打上这样的标签，然后自然享受着高曝光率，这也就自然意味着更大概率的成交。
有时候卖房并不仅仅是中介的事。
四
综合这几个维度，一套房源就会有一个分数。
有的中介后台10万套房源，每一套房源都有自己的分数，80%都是4-5分，只有剩下的20%才是7分+的房子，也只有这类房子才更容易被卖掉。
希望各位想卖房的房东，你们房子都在那20%。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽