本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：刘颂辉，编辑：陈梦妤，原文标题：《上海滩百亿级旧改地块，等来了两位顶级商界大佬》，题图来自：视觉中国
被部分业内人士称为“史诗级开发难度”的上海黄浦老城区福佑地块，于近日正式“放榜”，公布了最终的实施主体。
据上海土地市场官网的公告，该地块最终实施主体为上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司联合体，股权穿透后可见，该实施主体即郭广昌的豫园股份（600655.SH，股价8.06元，市值313.62亿元）和马云的蚂蚁集团。
两位浙商大佬联手，将在百年上海滩的旧改地块上擦出怎样的火花？
地块涉及范围示意图 来源：上海市黄浦区人民政府公布的项目技术方案设计任务书
七成商业和办公
西侧倚靠古香古色的豫园和城隍庙，往东穿过梧桐小道是繁华热闹的外滩……在上海取得这样一宗宝藏地块，对多数开发商来说都是可遇而不可求的。
据豫园股份发布的消息，上述两家公司联合参加了上海市黄浦区历史风貌保护项目推进领导小组办公室（以下简称黄浦区风貌保护办）组织的黄浦区老城厢历史文化风貌区224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地块及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选活动，并经遴选评审被确定为最终实施主体。
黄浦区老城厢历史文化风貌区16宗地块，即黄浦区2018年启动旧改征收的福佑地块。
2021年5月13日下午，上海黄浦区中山东一路33号见证了一场史诗级土地推介会，黄浦区17宗优质地块被预告将在未来3年内被推出。据黄浦规划资源局消息，该局对“北部片区”、“老城厢及周边地区”、“新天地片区”等黄浦重点发展区域进行了具体深入的宣介。其中不乏耳熟能详的名词：外滩、新天地、豫园、董家渡、南京路……寸土寸金。
来源：黄浦区规划资源局
土地推介会之后，总开发体量65.5万平方米的金陵路豫园站上盖地块打响第一枪，成交价133.29亿元。加上此前上海城投联合体176亿元拿下的豫园露香园二期地块，相似区位过往的高地价直接将此次项目的期待值拉满。
7月22日，黄浦区老城厢历史文化风貌区224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地块及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空间地块，也就是上海人熟知的黄浦老城厢福佑地块，正式发布遴选公告。
豫园股份方面表示：“项目地块使用权出让结果以及细节，将根据后续土地使用权出让工作的安排，由相关土地管理部门予以确认。当前有关地块或该项目尚未订立具有法律约束力的合同。”
上海的建设用地使用权以招拍挂程序出让为主，有些地块在出让之前会举行遴选活动，但有关历史风貌区的地块遴选不多。
今年6月底，黄浦区风貌保护办负责对福佑地块实施主体组织开展公开遴选工作。对该地块的功能定位是，结合豫园老城厢打造商业文化旅游目的地和生活体验地，结合外滩金融集聚带打造金融科技产业集聚区。地块应重点发展商业、办公、旅游和文化等功能，融合高品质住宅。
9月5日，好地研究院执行院长方晓泉在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，这种带建设方案出让的一般都是旧改地块，遴选活动过后，会挂到公开市场，竞买人基本上已确定。
记者根据地块实施主体公开遴选信息文件测算后了解到，该地块出让总面积10.82万平方米，其中地上宗地面积10.03万平方米，地下水平投影占地总面积7950.6平方米，只有224-01一宗为纯住宅用地。整个地块住宅部分的土地面积最高为3.32万平方米，其余7成是商业和办公部分，住宅部分的地上计容建筑占总面积还不到30%。
最关键的是，整个建筑群的高度除了225-02地块不超过100米，其余地块均不超过12米。
尽管目前官方尚未公布该地块的出让价以及未来房地联动价，但上海中原地产市场分析师卢文曦在电话中向记者表示，福佑地块相当于“上海市中心里的中心”，项目极为稀缺，参考周边楼盘，未来住宅部分的均价或将超过15万元/平方米。
无比严苛的“定向”出让条件
值得一提的是，复星+阿里联合体在取得上海福佑地块的同时，也不得不承受老城厢地王皇冠之重。
该地块涉及高比例风貌保护区，也不可以在土地出让合同中的开竣工日期上出现“拖沓”。根据黄浦区风貌保护办的要求，项目须在交地后6个月内开工。而且，受让人按照出让年限整体持有商业物业，在项目规划土地综合验收通过之日起，自持建筑面积不低于60%的办公物业不少于20年，并接受相关管理部门按全生命周期管理要求对其进行履约监管。
严苛的出让条件 来源：上海市黄浦区人民政府
“自合同签订之日起的5个工作日内，受让人应当向地方国库支付保证合同切实履行的定金，可分期支付国有建设用地使用权出让价款余额，分期支付的期限不得超过一年。”黄浦区风貌保护办在公开遴选问题答疑时表示。
与此同时，该地块的条件还包括，拿地单位须于签订国有建设用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元。项目规划资源综合验收通过后，5年内对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。
综合黄浦区近两年出让的上海城投露香园二期地块和嘉里建设金陵东路项目来看，福佑地块的土地价值大概率也将超过百亿元。
“上海老城厢的确应该进一步旧区改造，”方晓泉认为，上述通过政府引导社会资本的方式，依靠豫园商城长期在开发领域和商业运营方面的经验，以及蚂蚁集团的资金支持，有利于推进上海旧区改造的进程。
上海市规划和自然资源局官网显示，福佑地块内有两处文物保护点（老庆云银楼旧址、陆深旧居）和两处优秀历史建筑（童涵春堂、仁记珠宝银楼），在完成地块出让工作后，两处文物保护点的产权属于受让人所有。
本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：刘颂辉，编辑：陈梦妤