本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，头图来自：《安家》
说真的我对二房东真的没什么好感。回望自己这么些年的租房史，什么二房东突然跑路、各种不管都经历过，但是前几天我无意中认识的一位二房东让我有那么一瞬间改观了。
改观的不是对二房东这个行业，而是原来在二房东眼里，他们是这么看房子的，也是那一刻，我才意识到需要提醒自己，“你可以不做二房东，但是你一定要懂二房东”。
于是，我果断地采访了这位二房东。
今天这位二房东，我叫她圆圆。她其实身份很多，平时她就是上班女白领，但私下她做过十几套房的二房东。
她问我的第一个问题就是：“你觉得什么地方的房子是好租的”？
“你觉得什么地方的房子是好租的”
如果你问一个人在上海哪里房子适合出租，TA大概率两眼一抹黑。
就算我在上海租房租了五六年，现在依然租房，但是想回答出一个自己认为对的答案还是嗯嗯啊啊半天。但圆圆看着我眼睛说：就找那种有产业但周边房子破的！
简单点说，就是那种附近有很多公司，但是周边房子又破破的这种。
以世博板块为例，远一点的静安寺、人民广场，都有高密度办公人群分布，你在世博可以坐7号线、8号线到。
近一点的，世博板块自己也有办公需求，旁边前滩板块就更不用说了，办公楼宇连成片，这也就意味着这里会有很多上班族，但同时，你拿着六七千块钱去这里租一个好房子很难，大部分都是2000年以前的房子。
典型的地段和卖相的不匹配，也就意味着这里收房成本低，但高租金客户多，这时候二房东的溢价点就来了。
而且也真的不用担心这样的房子会难找。只要你看过几次房，关注几个小区，你会有N种方法联系到物业，有了物业联系方式，说清楚自己诉求，根本不愁没有便宜房源。中介还需要50%中介费，但物业可能只要20%不到，而且物业的房源可能会更好。
“用软装，去做溢价”
大家租房的时候有没有这种感受，就是怎么租给我，我就怎么住下去。
可能对部分有审美有要求的人来说，TA会去把房子装得很可爱，什么北欧风、性冷淡这种的，但这种的更多是小概率。无论是金钱、审美、麻烦程度，软装是我们不太会做的事，不过这不妨碍我们更喜欢软装更好的房间。二房东正是看中这一点，从而去做溢价。
©小红书
千万不要小看这一个灯、一个小沙发，有它没它，有时候就是租户愿不愿意租、是隔壁老破小2500元/月，还是3500元/月的租的区别。
就是这么夸张，因为租户看房那一刻是没有想象力的。TA看到这个房子破破的，TA就只会付破破的钱。
不过，压低这些软装成本是更为重要的另一方面。在这方面，二房东圆圆办法很厉害。
她为了拿到更便宜软装，认识了一个专门为二房东订做家具的家具厂，同一款书架在某大型家具市场原价600块，在这只要100多，还包括物流。这么一来一回，圆圆从中做了不少溢价。
用她其中一套60平房子为例。原价3000元收的一套房子，用了2000元不到的软装，最后4500元/月租出去。
她说，千万不要小看这些小动作，一次保洁、一盆十几块的绿植、拍照拍好一点，你的房子就跟隔壁同款房子不一样。这点很戳我，我就是那种只为颜值买单的租房客，多一个沙发少一个沙发都大不同，哪怕这个沙发只要100多。
如果说软装还只是表层操作，圆圆接下来的操作才真的要让人竖大拇指。
“用硬装，去夯实溢价”
事情是这样的，圆圆有次去世博板块看了一套老破小，一进门就被吓到，室内各种阴暗潮湿，而且摆满了各种旧物，厨房、卫生间更是不能看。
但很快，在看过N多表面看起来不错的房子之后，圆圆毅然决然选择了这个卖相最差的。
示意图©齐装网
因为圆圆能看到这套房子化妆后的样子。以往装修水平不低，水电都不用大改，地面也不用改（装修地面是很烧钱）。最大的改动就是重新装下厨房，简单装修下卫生间，然后把旧东西清走。这部分硬装她也是找搞装修的朋友做的。所谓装修的朋友，也是她有了硬装需求后，才认识的。
每次圆圆去看房的时候，就带着设计师一起，或者拍视频给他。几乎看过一遍，设计师就对硬装有数了，这时候再一起讨论下，自己想装成什么样的。
简而言之，就是看房-询价-报价-计算，然后根据最后计算出来的价格，决定值不值得。时间长了以后，等你看了很多，甚至自己装了几套之后，你对下一套它的价格就会有一个自己的预算。
最后她装出来的房子都非常好看（但是不能发给大家）。我在小红书上找到类似的：
©小红书
如果说软装大家看久一点就会发现门道，那么硬装这么再加持一下，租户进门第一眼就会打心眼里觉得这个房子，特别好！
“我每收一套房子，都像在做一个小项目”
除了上面这些地段、硬装、软装小技巧，圆圆更让我吃惊的一件事是：她在让这件事变得标准化。
她每收一套房子都会记录：
名称、位置在哪、收房成本多少、租期是多少、装修成本多少、预计租出价格多少、预计租给什么样的人，TA可能在哪上班、再加上七七八八的比如中介费等内容。
对她来说，虽然每套房子都是一个非标品，但她可以标准化一些操作：
收房地段的选择、房东沟通话术、长期合作的设计师、长期合作的供应商......
每套房子可能户型、面积不同，但是不妨碍它去走一个标准流程。
如果非说流程之外，圆圆还做些什么稍稍特别的，就是她的用心。
听起来很假是不是？圆圆说一般出租屋都是那种木床，她把木床换成了铁艺床，因为木床周边都是木板，下面是空的，但是空的地方你没法利用，而这种铁艺床：
下面是空的，你再买一些储物盒，放进去，整个房间的实用性就会增加很多，对租客来说是一个好事情。
有一次，圆圆收了一套房子，是有阁楼的。很多来看房的都说不喜欢，因为没有光，感觉阴森。于是，圆圆决定做一下改造，比如进来有一个小红书里面的原木色的网红小楼梯，再配上那种文艺星星的灯，这么做了之后，果然氛围立马不一样了。
圆圆说，“我做每一套房子，我都会想如果我住进去会怎样”。就是标准化之外，如果你还有一点小心思的话，那这就是你的个人品牌。
这个过程顺了，后面就是量产的时候。这也是她能够在繁忙工作之余，还可以运营十几套房子的原因。
尾声
装修固然是麻烦的，但是这件事真的没有你想象得那么难，更没有你想得那么贵。
一个60平两室一厅，硬装+软装下来，不到一万块。但原本三千块的房子，你却可以以六千块的价格往外租，3个月就回本。
如果你自己认识到这套房子本身的价值，可以省下多少钱？
装修好，有溢价能力是肯定的，但你要算清楚，10w的装修，值不值得你花30w买单。
这也是为什么今天要写下这篇文字：你可以不做二房东，但是你一定要懂二房东。
圆圆从找房到最后租出去，她的每一步都在做加法。
在找房阶段，从需求不匹配，寻找价值点；在收房阶段，从软装、硬装两方面，把溢价拉到最大；更厉害的是，她还从中固化了一条标准流程，让这件事以占用最少时间，实现最大效益。
这也是为什么她可以凭借二房东在自己繁忙工作之余还可以有一份稳定的额外收入。
在所有人眼里，收房、装修、出租，普普通通三大块，被她做出了利润，而且是长期稳定利润。
如果说听完这件事有什么建议可以给到各位的话，我觉得可以分两方面。
如果你此刻想换房，那么你先去逛一趟宜家、或者留两个设计师号码，看看你想要的房子，它的“裸价”是多少，然后对比下房东给你开的价格。
如果你此刻已经租好了，尝试下延长租期，给自己的生活做做溢价。有时候我们真的只是有点懒，其实只要稍微动一动，小红书那些房子真的离我们不太远。
我听完圆圆说的，就觉得，我以前租房的时候，为什么不知道去找这样的地段，这样的话，我就不用因为房租便宜而去住外环。我以前租房的时候，为什么就觉得软装麻烦？为什么会觉得硬装可能只有买房的时候才能用得上？只要我稍微打开一点思路，其实这样的房子我也可以以极便宜的价格租下来，那我这几年的租房生活会不会更爽？
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽