本文来自微信公众号：地产K线 （ID：dichankx），作者：魏薇，头图来自：视觉中国
黄光裕的归来，一度被外界视为“枭雄回归”。
但事与愿违，错失了黄金十年发展期，如今的国美已然跌落神坛。业绩下滑、裁员、欠薪等负面消息持续围绕着国美，近日，国美的“注资”计划也落空。
11月18日，国美零售（00493.HK）宣布终止向控股股东黄光裕收购鹏融地产（海外）有限公司的全部股权，目标公司的主要资产为国美商都物业及湘江玖号物业。终止的原因是卖方无法满足收购的先决条件，收购将无法进行。
三个月前，国美零售发布复牌公告，并表示上市公司拟进行资产重组，将国美商都、湘江玖号两处物业产权注入上市公司，同时以大幅优惠价格收购安迅物流部分股权，达成上市公司获得安迅物流控股权益的目的。
按照当时国美零售的说法，国美商都物业及湘江玖号物业的注入将以提升未来运营效率为目标，计划通过重组业务板块、优化资产结构，最终实现集团盈利能力的提升，以科技化手段来助力企业数字化转型，全流程提升消费者服务体验。
上述物业中，国美商都被认为是黄光裕手中最值钱的资产之一。地块由国美置业在2005年拿下。早在2010年，黄光裕曾一度叫卖国美商都，并对媒体表示物业估值已超过100亿元。据市场最新流出的消息，目前国美商都的估值至少在200亿以上。
从买入、开发到卖出，17年兜兜转转，黄光裕的国美商都至今仍未脱手。
一、买卖波折
2004年，在电器领域干得风生水起的国美开始大手笔布局商业地产业务。2005年，正值黄光裕的人生高光时刻，4月，国美置业斥资8.05亿美元拿下国美商都，成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目，并注册成立北京国美商都建设开发有限公司，黄光裕亲任董事长。项目于2006年开工，2009年竣工。
国美商都不失为一处优质资产，位处中国北京中关村丰台科技园区，总建筑面积52.46万平方米，包括31.07万平方米的8层高的购物中心及有关餐饮、娱乐及配套设施，3.55万平方米的办公大楼，5.54万平方米的酒店公寓，1945平方米的库房，12.11万平方米的3层地下车库共提供2819个车位。
另一项资产中，湘江玖号物业位于中国湖南省长沙市岳麓区滨江景观道滨江路168号，总建筑面积13.05万平方米，包括6层高的购物中心和餐饮、娱乐及配套设施，以及能提供680个车位的1层地下车库。地块由国美在2012年拿下，至今，也已经有十年之久。
但由于黄光裕的入狱，加之没有专业团队的运作如此大体量的商业项目，国美的地产业务还没走上正轨就开始收缩。
2009年4月，国美在北京以及全国其他城市的地产项目遭遇转让，其中就包括国美商都。此后的3年时间里，国美与包括红星美凯龙、海航集团、中铁置业在内的多个买方进行洽谈。2011年3月，国美商都最终花落海航置业，对价57.5亿元。
根据协议，海航置业应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款。2013年3月，因“国美商都”资产转让合同“买方违约”，国美方面将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金合计近29亿元。
海航与国美对簿公堂的拉锯战正式拉开帷幕。同年年底，海航在北京市高院将国美方面告上法庭，案由为合同欺诈。2015年9月，海航集团又将国美商都诉至海南省高级人民法院，与国美一同“坐”在被告席的还有海航集团的子公司海航资产。2016年初，国美商都将海航诉至最高人民法院，请求撤销一审判决。
2019年2月，这场打了8年的官司最终尘埃落定，海航方胜诉。海南高院的一审判决书显示，国美商都需向海航集团返还其已支付的房屋转让款18亿元、支付资金占用损失8.4953亿元。
二、鲸吞与套现
脱离商业战场10多年的黄光裕仍是雄心勃勃。2021年2月18日，也就是正式获释后两天，黄光裕在国美控股集团高管会上表示“力争用未来18个月的时间，使企业恢复原有的市场地位。”
资本市场也看好黄光裕领导下的国美“翻身仗”，2月末，国美零售股价达到2.55港元的最高峰。
这一年多来，年过半百的黄光裕拼命工作。据说，他一年99%的日子都加班到凌晨，时常召集高管开会，对未来战略和具体工作进行商讨。2021年下半年，国美干脆在鹏润大厦34层给高管们安排了住宿，方便随时讨论工作。
回归的头一年，国美的业绩有所好转，2021年的销售收入同比上升5.36%至465亿元，亏损收窄37.06%至44亿元。但当年年底，国美开始裁员、收缩，运营情况急转直下。与此同时，黄光裕夫妇开始减持套现。12月22日，黄光裕以每股平均价0.67港元减持国美零售1000万股，减持完成后持股60.98%。
今年以来，黄光裕夫妇频繁进行减持，其中大部分减持都发生在下半年，减持比例超过20%，合计套现金额超11亿港元。最近的一次是11月14日，黄光裕夫妇以每股0.1381港元的均价出售5亿股公司股票，至此，二人的持股比例从39.19%降至37.79%。
随着大股东的减持，国美零售的股价也在逐步走低。股价从年初的0.66港元跌至如今的0.119港元，市值仅剩42.51亿港元。
今年国庆前夕，黄光裕发公开信承认：“我们对执行的困难预料不足，加之疫情长时间扰动，导致现实与这一目标有一定差距。”同时，他提出了全新的“1+1+1”三年战略目标：在2023年实现较高盈利并达到以往较高水平，2024年达到历史最好水平，2025年明显超越历史最好水平。
10月21日，国美零售在港交所公告，前三季度累计销售收入与去年同期相比将下滑约55%至60%之间，预期2022年全年业绩将较去年出现大幅下滑。截至2022年9月30日，国美零售逾期贷款约为30亿元。
如此业绩背景下，即便黄光裕想要套现国美商都，国美零售有无能力接盘，仍是一大问题。早在2010年，黄光裕曾一度叫卖国美商都，并对媒体表示物业估值已超过100亿元。
此次拟将国美商都、湘江玖号注入上市平台，有人为此算过一笔账，2019年7月，中海曾以近80亿元摘北京丰台区花乡造甲村地块，项目距离国美商都步行不足3公里，总建筑面积21万平米，折合每平米近4万元。以此计算，仅国美商都一项物业估值就超过200亿元。
而2022年上半年，国美零售录得销售收入121.09亿元，归母净利润亏损29.66亿元。期末总资产744.71亿元。
值得一提的是，这还不是黄光裕首次通过国美商都和湘江玖号进行“套现”。去年4月，国美管理将旗下国美商都、湘江玖号以及鹏润大厦三个自持物业出租予国美零售，租期最长20年，总代价达178.65亿元。其中的175.76亿元以发行代价股份的方式支付。
2021年9月，国美零售宣布完成该租赁协议代价股份的发行，完成后，其控股股东及其一致行动方合计持股比例由51.01%升至65.41%。
乐居财经《地产K线》查阅了解，作为国美商都项目的开发公司，北京国美商都建设开发有限公司目前的全部股权数额5000万元，已经被质押给渤海银行股份有限公司北京分行。
据了解，该收购的先决条件包括卖方须就收购事项取得物业承按人的书面同意。而据最新公告，承按人已向卖方确认，他们不会同意该收购事项。这最终导致了交易的终止。
三、豪言与余声
时代抛弃你的时候，连一声招呼都不会打。
在黄光裕服刑的这十余年间，中国的电商行业经历了蓬勃发展。对国美来说，失去这10年后想要翻身谈何容易。如今，在互联网零售领域，阿里巴巴、京东、拼多多三大巨头的地位难以撼动。
归来之后，黄光裕对国美进行了大刀阔斧的改革。2021年1月，国美客户端8.0.0版本上线，App客户端改名为“真快乐”， 打响了线上的第一枪。除了电器之外，真快乐APP的销售种类扩展至全品种，期间还增加了购物、社交、娱乐一体化的功能。
2021年4月，国美正式宣布收购“打扮家”。黄光裕认为，“打扮家”主营的互联网装修业务与国美电器有很强的互补性，可以为国美引流。双方还联合推出打扮家APP和BIM（建筑信息模型）智能装修平台。国美方面表示，智能装修平台和APP的推出是其“家·生活”战略2.0阶段的重要落子。
同年6月，国美“折上折”APP上线试运营，主要为用户提供海量折上折券的优惠券，8月正式上线，之后仅在当年双十一开启过一次大型优惠活动，此后几乎没有进一步动作。
整个2021年，国美真金白银砸了9.62亿元给“真快乐”做推广，收效却甚微，年访问量为4.4亿，年活跃买家仅1683万。今年7月，打扮家被曝业务暂停，多个平台传出裁员、工资拖欠的消息。
改革不成，摆在国美面前的债务难题越来越严重。截至今年6月30日，国美零售债务缺口585.68亿，其中流动负债达500亿，同期，手握货币资金24.09亿元。
今年8月初，市场有消息传出，北京市政府欲介入国美的资产重组，召开了两次联合债权人会议。但国美提出的债转股、资产抵债等重组方案并未获得债权人的积极反馈，贷款展期与新增授信等谈判均推进艰难。
黄光裕表示，将对国美的资产再度进行重组，包括以低价注入优质资产，改善资产结构，提升股东回报水平。同时黄光裕强调将进一步聚焦公司主业，化繁为简，剥离其他非关联或亏损业务并逐步减少对国美真快乐等业务的投入，关撤低效门店等。
据悉，目前国美已关闭旗下九成门店，全国门店数量已不足500家，分公司也经过合并撤销，从40家下降至30家。
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