本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：周春林，头图来自：视觉中国
时至年底，一直憋闷的民营房企终于迎来“喘息”。
昨晚，证监会射出“第三支箭”，打开了房企股权重组融资的闸门：“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资……”
一个更为重要的政策意义是，此前，“上市房企重组与再融资”的政策工具，已被“禁用”了十二年之久。2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），要求“证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。
“第三支箭”的消息传出后，房地产行业人士不吝激动与喜悦之情，资本市场亦应声飘红。过去两周，为纾困房企，稳定行业，政策层面接连发力。尤其是，央行与银保监会先后射出了“第一支箭”（信贷融资）与“第二支箭”（债券融资），在房地产行业掀起巨浪。
“第一支箭”中，几大国有银行纷纷出手，给“相对健康的房企”万亿巨额授信；“第二支箭”射出后，目前已披露的增信发债企业已有6家，涉及龙湖、新城、美的、金地、万科与旭辉，储架式注册发行总金额将达到1080亿元。
现在，轮到证监会出手了，“第三支箭”又会给房地产行业带来哪些利好？三箭连发之下，那些债务暴雷的房企能否起死回生？
摄影：邓攀
一、“第三支箭”落地：“核弹级政策”
“第三支箭”射出之前，已有信号。
一周前，证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示：“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”
11月28日，证监会新闻发言人就“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”答记者问指出，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，并自即日起施行。
具体来看，五方面举措包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。这五条举措分别是：
1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
4. 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
5. 积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
多位房地产行业人士对《中国企业家》称，该政策的出台，标志着支持企业股权融资的“第三支箭”正式落地。此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资的“第三支箭”落地，表明政策层面正在“三箭齐发”，支持房企融资。
“‘第三支箭’称得上是史诗级、核弹级政策。”一位关注地产股的人士如此评价。房企端的反应同样积极。“这首先肯定是好事！”一位港股上市龙头房企CFO对《中国企业家》表示，“第三支箭来了，房企终于可以做股权融资了。”
据前述CFO解释，房地产企业特别是内地上市的房地产公司，跟在香港上市的企业政策不一样，“香港的地产公司上市，可以做股权融资再融资，内地就做不了，（由于）受到很多政策限制，十多年来一直是这样，很多企业当时争取要做股权融资，但基本上都不（被）批。”
很长一段时间，房地产企业没在A股再融资了。1992年~1993年，海南、北海等地出现了房地产过热，中央“重拳”治理整顿。1993年下半年起，房地产开发企业上市申请就不受理了。
1995年，证监会明确规定，对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批，就这样关上了房企上市公司再融资的大门。1996年、1997年两次明确，对房地产行业企业的IPO申请暂不受理。
“2002年以来的这20年，A股好像没有受理过一家主营房地产开发业务的企业直接IPO上市。”知名房地产自媒体“攸克地产”发文称。除了新城控股是2001年在上交所B股上市，2015年B转A，其他只有少数企业通过并购重组方式借壳上市。比如已经退市的中弘股份。
到2010年，证监会连涉及房地产的重组上市也叫停了。已经在A股上市的房地产公司，也基本失去了再融资功能。至于港股上市路线，资深财经评论人黄立冲曾对《中国企业家》介绍，这些年来，H股房企的估值一直远低于A股，这也导致香港投资者对房企不太感冒。
值得注意的是，王健林当年就是因为觉得万达商业估值太低，主动从港股退市。不过，后来历经股权重组后的万达商管，又重新申请在港上市，只是至今还未挂牌。
二、纾困进行时：加快房企出清
一个月内，三箭齐发。
“这意味着金融支持房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。”平安证券首席分析师竺劲称。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。
自“金融十六条”发布以来，政策端态度已经逐步从“保交楼”转向“保交楼，稳房企”，截至目前，房企已经获得了超过万亿的来自金融机构的授信及发债额度，但从具体企业名单看，“稳房企”并不等于重回2008、2015年老路，目前仅有未暴雷的优质房企得到了支持。
资深媒体人刘德科的看法也印证了这一点。在他看来，“第一支箭”与“第二支箭”的主要作用，是驰援那些“相对健康的房企”。而现在证监会射出的“第三支箭”，不仅是驰援那些“相对健康的房企”，更是触及到了那些已经病入膏肓的房企。
在当前房地产行业的语境里，“救”的同义词也可以是“处置”。
如刘德科所言，“第三支箭”射出后，房地产行业的纾困路线图终于清晰：对于还没出险的房企：尽快让他们恢复正常；对于出险但尚未病入膏肓的房企：给他们基本救援，能否自救看造化；对于已经病入膏肓的房企：可以考虑进行股权重组，让强壮的企业把他们吸收掉。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国企业家》表示，“第三支箭”对于房企股权融资的支持措施较为全面。更重要的是，“第三支箭”将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清，有效防范房企风险继续扩大。此外，房企发REITs融资得到支持，扩大了房企融资方式，有助于改善企业资产负债表。
“该政策指出，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资，表明监管部门支持H股上市房企再融资，可促进房企融资恢复，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。”刘水解释称。
在亚太房地产研究院院长谢逸枫看来，目前债务违约房企获得的融资数量和金额较少，未来能否起死回生，首先还是要靠自救造血，其次是金融输血，最后是等销售复苏生血。据其统计，截至目前获得发债的房企里，债务违约的民营房企仅占7家，分别为旭辉控股、新城控股、中南、金科、宝龙、世茂、绿城。获得发债的债务违约央国企有2家，分别为中交、绿地，“规模、金额有限”。
“目前政策化解民营房企债务危机的作用不明显，显然是政策无法托底全部债务，这也意味着，化解民营房企债务危机要靠自己。未来随着规模、范围、名单的扩大，或对缓解、化解民营房企债务危机有帮助。”谢逸枫称。
此外，“第三支箭”还点明，建筑企业也将得到支持，支持房地产上下游企业整合。政策表示，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合，这将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。
摄影：史小兵
三、利好国企、AMC
现在，房地产行业的纾困路线图终于清晰。接下来，楼市怎么走？就此，多位房地产行业的专家学者给出乐观看法。“3万亿授信+1万亿保交楼+股权融资的一揽子房地产刺激计划来了，意味着房地产政策正式转向，市场正式迎来拐点。”谢逸枫表示。
在刘德科看来，先把房地产行业理顺，楼市行情会慢慢自行修复。房地产这么庞大、这么有韧性的一个市场，这点自愈能力，还是有的。更不用担心宏观经济下行压力对于房地产市场的影响：房地产慢慢复苏了，宏观经济也就有冲劲了。
整体来看，此次证监会“恢复境内和境外股权融资渠道”的表态，正是市场期待已久的“第三支箭”，并且发言人还明确了资金不仅允许用于“保交楼”，还可投向主业，用于补充流动资金、偿还债务、并购重组等。可以说，一直紧绷的民营房企在年底迎来了“喘息期”。
更重要的是，相较上一轮股权融资打开时期，房地产板块当前估值已近“腰斩”，这无疑会提升行业吸引力，也有助于防止房企暴雷风险的进一步蔓延。但客观来看，股权融资作为市场化手段，对于已经暴雷违约的企业，当前市场环境下，资本是否认可，仍有待观察。
作为此次“纾困”的核心，房企层面的表态相对悲观。一位在龙头房企负责融资工作的高管对《中国企业家》直言，“政策确实利好，但与我们关系不大。”过去一年，该房企深陷债务危机漩涡，至今未解。
前述龙头房企CFO对《中国企业家》坦言，如果房企能借“第三支箭”做一些股权融资，对降低负债、提高流动性的帮助确实很大。但此时此刻的情况，已跟几年前不同。一方面，“因为现在的流动性问题，谁还会对（收购）房地产企业有很大的兴趣？”
在他看来，现在民企相互之间做股权收并购的情况不太现实，但该政策给国企、AMC等相关企业留下了很大空间。“他们可以通过并购国内上市地产公司股权，来给后者打开一个缺口，但这个缺口能不能用，我现在还不知道，起码，国内A股上市公司可以找他们去谈了。”
至于实际成效多少，该高管亦不乐观。“此时此刻房地产的问题，已经不仅仅是融资问题，它其实是销售问题，背后是需求问题，这取决于国家对未来经济的整体预期，以及老百姓的购买力如何改善。”所以他的判断是，第三支箭出来，会热闹那么一阵儿，至于后劲如何，“关键还是国家对房地产的态度，特别是政策层面的态度，到底怎么去定位，确确实实还是问题。”
本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：周春林