本文来自微信公众号：凤凰网旅游 （ID：travel_ifeng），作者：何雯静，编辑：李楚薇，题图来自：视觉中国
2022年的地产文旅，“卖卖卖”是主要关键词。
蓝光为了以资抵债，全年都在平价大甩卖；融创曾经批量收入的文旅资产早已摆上了待售的货架上；想靠海洋造出一个“文旅梦”的富力地产至今没找到接盘买家。
鉴于文旅项目重运营、长周期、毛利低等特点，房企一旦遭遇流动性风险，文旅资产就会成为房企剥离的首选。房企面对的情况不同，交易的目的与意义也有所差别，有人是纯粹是为了甩掉烫手山芋，也有人是为了韬光养晦，有人为了重出江湖。
随着年底金融政策与疫情防控政策的频频利好，文旅板块眼看就会引来复苏的春天，下一年，文旅项目是否还会被房企优待？或者可以从2022年的轨迹中找到各自的风向。
一、离场，从走上债务重组道路开始
2021年底，房企密集爆雷。此后，昔日巨头们纷纷走上债务重组的道路，埋头盘点着手上的可售资产，无一例外，文旅项目都被悉数列入出售清单。
恒大童世界：全线烂尾
自去年12月恒大官宣爆雷以后，恒大文旅项目就屡遭牵连。恒大童世界无疑是受影响最严重的文旅资产，首先遭殃的是儋州海花岛，去年12月30日，儋州市综合行政执法局下发一纸公文，决定对海花岛30栋建筑进行限期拆除，直到今年11月，海花岛的商品属性由住宅调整为旅馆、零售、餐饮等用途，“拆楼风波”才得以平息。
一波刚平，一波又起。同月21日，恒大武汉科技旅游城的11宗土地被政府无偿收回，目前恒大方面正在交涉，21亿元约24.2万平方米的文旅配套项目去向并不明朗。26日，深圳一块商业用地被恒大公开出售，该土地涉及酒店运营、新能源汽车等业务。
其他文旅项目的日子也并不好过。今年2月，广东南沙恒大童世界连同其余投资项目被出售，以化解约70.1亿元的项目债务，而南沙曾是恒大选择重仓的区域。
回想2017年，恒大童世界以恒大拳头产品亮相，当年报道指出，恒大童世界将会在此后的2-5年陆续竣工开业。现如今，项目纷纷被搁置或出售，首家恒大童世界还没问世。当年恒大旅游集团董事长肖恩提出“相当于1.5个迪士尼”的蓝图，早已幻化成风。
富力地产：清仓大甩卖完成债务重组
与恒大相近时间爆雷的还有富力。当年以189亿元“捡漏”得来73家万达酒店资产，此后连年录得亏损，强撑至2021年中，富力还在半年报中骄傲地展示自己“全球最大豪华酒店资产拥有人”的身份。
爆雷以后，富力着急甩掉这一“烫手山芋”，2022年半年报里，出售酒店物业已然成为了管理层分析的关键讨论点之一。根据“财经十一人”统计，富力地产今年有71家酒店被搬上待售货架，其中有53家为属于从万达酒店资产包收购而来。
“财经十一人”统计的富力代售名单
今年9月，富力以5.5亿元卖掉北京富力万达嘉华酒店。然而，截至2022年6月30日，北京富力万达嘉华酒店未经审核综合资产净值约人民币4.53亿元，未偿还股东贷款约1.03亿元。富力地产明确表示，出售款项净额将用于偿还集团债务。
除了酒店，富力早在2020年就有意向出售海南海洋欢乐世界，2021年正式发布公告寻求出售，至今仍未有合适的买家。而历时十年打造的“中国首个世界级海洋主题公园”，至今为止也仅有“水乐园”正式营业。文旅的航母尚未扬帆，就已经沉没。
疫情三年间，文旅资产对市场来说都并非优质标的，获得的现金流都是杯水车薪，富力还需要拼尽全力清仓大甩卖其他资产。几经波折，富力终于今年11月10日发出公告，称已发行的全部境内债券获得展期。自此，富力成为首家完成境内外债务重组的房企。
12月13日，澎湃新闻报道称，富力创始人张力在伦敦被捕。动荡时期仍未结束，富力地产可能短期内也无暇顾及文旅发展。
佳兆业：10年文旅止步2022
自2012年开发东戴河滨海度假项目开始，佳兆业已经在文旅项目走了10年。几年前，佳兆业的金沙湾国际乐园项目正式官宣，首次试水大型旅游综合题的开发与运营。
金沙湾国际乐园投资数额达到300亿元。除了引进100多项高规格游乐设施，还开发了原创IP《寻鲲记》。据预测，乐园全面开业后，年游客容量可达500万人次。
然而，为了债务重组，佳兆业还是选择了撤离文旅项目。乐园一期项目的水世界、儿童世界在去年9月开业，仅一个月余就闭园，后因各种原因，持续至今年5月23日，水世界才重新开园。
直至今年7月，佳兆业撤出乐园所归属的三家持股51%的文旅企业，分别是深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司。
另外，佳兆业的城市更新项目“深圳福田航运红树湾”对应的项目公司，其股权也被转让。两个项目的实际受让方均为中信城开，一同转让的还有两个商业地产项目，即南山东角头项目和佳兆业科技中心。四个项目涉及权益货值合计超500亿元。
中信城开的积极出手，拯救了悬崖边上的佳兆业。只是随着文旅项目易主，佳兆业什么时候能再现东戴河时期的风光，还未可知。
蓝光发展：1元甩近百亿负债后，危机并未解除
1块钱出售文旅项目，应该是蓝光发展今年最引人注目的事件。
今年1月，蓝光发展以1元出售重庆炀玖商贸有限责任公司及相关项目，其中就包括稻米侠主题乐园，所属的天津小站项目耗资19.6亿元，蓝光还曾为项目提供了24亿元的借款担保。随着交易之锤落下，蓝光发展超91亿元负债被带走。
虽如此，蓝光发展的债务和欠款还是陆续有来，12月13日，蓝光发展发布公告称，新增诉讼涉案金额8.69亿元，昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司是被告之一。
蓝光发展的文旅资产本就有限，名声最大的莫过于水果侠项目，只是布局全国的蓝图，仅都江堰的水果侠主题乐园成功落地，乐园疫情前就被消费者诟病体验不佳，疫情期间更是门庭冷清。2019年底成立的蓝光文商旅集团，董事长张刚在2020年公开表示，蓝光文商旅要借助轻资产、资本化、科技话实现“弯道赶车”，但其公众号最新推文还停留在去年6月7日。
“蓝光文商旅”公众号信息，2021年6月7日后再无更新
换言之，变卖文旅项目并不能帮助蓝光发展力挽狂澜。今年全年度，蓝光发展关于控股股东所持公司部分股份被司法拍卖的提示性公告就发了8次。未来地产文旅市场上，怕是很难再看见蓝光发展的名字。
无论是为了以资抵债，还是为了迅速回笼资金过冬。从大走势来看，那些认真卖卖卖的地产商，短期内都不会在文旅板块有过多发力，昔日的“文旅梦”基本宣告搁浅。
二、或减持蛰伏，或高调亮相
同为抛售，有人是为了以资抵债，也有人是为了长远的未来选择蛰伏，等到春天到来，随时就会折返重振文旅雄风。也有人当年大声退场，今天继续高调亮相，摆出回归的姿态。
华侨城：旅游业暂时向后退
截至2022年6月，华侨城实现收入16.4亿元，其中旅游综合业务为10.55亿元，占总营业收入64.34%，同比减少了44.25%。
尽管文旅业务是华侨城的核心业务，也依然逃脱不过被“割肉”，继2020年出售超过10个文旅项目，2021年转让云南文投开发投资有限公司51%股权等系列动作后，今年6月，华侨城再卖两家云南旅游汽车企业：大理云旅旅游汽车有限公司、丽江云旅旅游有限公司。
这边厢，随着两家旅游车企退出，再加上昆明的华侨城第二总部大厦在2021年底陷入停工，直至今年8月，凤凰网《风暴眼》致电华侨城董秘询问大厦施工情况，对方也没有给予明确答复。有业界人士猜测华侨城的第二总部计划会就此泡汤。
那边厢，今年4月段先念正式作别华侨城，来自保利集团的张振高接棒董事长一职，华侨城也必定会有新的运营模式。这在财报表述中就有迹可循，2021年年度报告中，华侨城还提出要“以文化旅游、房地产为主营业务”。到了2022年半年报，华侨城就在此基础上补充说明，指出“以房地产开发为主体，文旅运营、房地产与两翼集群共进”。
旅游业暂时让出C位，成为房地产的其中一翼，主因是旅游业务的收入能力下降。截至第三季度，华侨城至报告期末收入为29.28亿元，同比减少40.75%，归母净利减少96.31%。报告特别指出，净利润、归母净利的主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大。
庆幸的是，只要文旅业务还是主营业务之一，随着疫情防控政策的松绑，华侨城旗下的欢乐谷、欢乐海湾等乐园可以顺利开园，酒店能正常迎客，相信必定回春有望。
融创：以股份换取时间与金钱
从公告通函中可以看出，融创这一年，运营仿佛在坐过山车。上半年还豪洒千亿元疯狂拿地，下半年则接连变卖资产回血。
值得注意的是，在大批资产处置中，包括当初从万达收购而来的13个文旅项目，以及曾传闻要分拆上市的融创文旅综合体。与其他甩卖的房企不同的是，融创的资产处置严格来说是一次合作。
无论昆明融创文旅城二期，还是武汉城建融创甘露山文创城，抑或是深圳冰雪文旅城，融创都并没有完全退出，而是选择降低持股比例，获得一定现金流的同时还保持一定主动权。且前两个项目受让方本来就是融创的共建项目伙伴，后期运营自然也更加顺畅。
融创以让股换取时间和金钱，继续坚守自己“中国最大文旅产业运营商”的地位，等待时机蓄势回归的意图十分明显。
只是，融创的现状还是令人堪忧。12月2日，融创发出盈利警告，董事会补充，本集团预期本年度本公司拥有人应占亏损约383亿元，核心净亏损253亿元。这是融创净利润首次由正转负。
仅一周后，融创发布了债务重组及业务发展的更新资料，成为富力、龙光后第三家进行境内债重组的房企。融创中国董事局主席孙宏斌称，融创将尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。
融创能否在2023年杀个回马枪，还要看后续的运营能力和债务重组进展。
建业：两大文旅项目改姓
去年，河南卫视的《唐宫夜宴》带火了郑州。建业筹备数年的“只有河南·戏剧幻城”开业，称得上生得逢时。
可惜开业不到一年，“只有河南·戏剧幻城”项目公司就遭遇股权变更，由建业集团100%持股变成建业集团、河南省老家文化旅游发展有限公司（下称“老家文旅”）分别持股49%、51%。股权变更的还有建业·华谊兄弟，老家文旅手握90%股权，建业仅剩10%。
更早前，建业还拟将“全部商业项目”整体出租给万达商旅或其起关联方。建业的总总做法，目的都是为了兑付危机。
和融创一样，建业并没有清仓，而是减持股份比例。截至今年8月，建业如期偿还年内全部美元债。但是，建业危机警报并未解除，11月16日，建业一日之内10次被列为被执行人，次日又再8次被列为被执行人，还有4场作为被告的开庭公告。
建业文旅在接受媒体采访时，表示建业的文旅项目“一切还都是摸着石头过河。”将来建业能否重回文旅正轨继续探索新模式，解除危机是第一要务。
万达：王健林重出文旅江湖
众所周知，万达文旅是王健林第一个“抛弃”的板块。可2022年万达文旅的一系列动作，不禁让人觉得：老王要回来了。
除了走访建业的“只有河南·戏剧幻城”，接手建业旗下的全部商业项目，王健林还参观了龙门石窟、万安上旅游度假区、新唐街等，最终与洛阳文旅签署战略合作协议，押注度假项目。
上半年，万达还拿到了9家酒店经营权。截至2022年上半年，万达酒店发展合计运营97家酒店，另有199家已签约管理正开发、尚未开业的酒店。
而最高调的，当属卡塔尔世界杯足球场滚动出现的“万达文旅”，这个王健林今年高调赞助60亿元得来的广告位，给了当年用于降债变卖的第一个业务板块。
事实上，尽管万达当年为了断臂求生悉数变卖文旅项目给融创、富力和大连一方，万达文旅的步伐却并未因此停息，比如文旅规划研究院仍保留在万达官网上，细心留意还能，万达精心挑选了一位丹寨少年作为护旗手亮相卡塔尔世界杯决赛赛场，此举与贵州“丹寨万达小镇”不无关系。由此可见，万达在文旅上的野心从未停息。
即便万达摆出了重出文旅江湖的姿势，资金问题依旧是不得不面对的现实。2022年上半年，筹资活动产生的现金净流量为-83.86亿元，虽较前几年有所减少，但外部融资渠道不畅，公司再融资压力较大的问题仍然存在。
迪士尼：从文旅踏入地产
当房企还在花式变卖文旅项目时，文旅巨头已经开始盯上了房地产。
今年2月，迪士尼公司对外宣布，计划在全美各地开发一系列住宅房地产项目，从加州的Rancho Mirage开始。迪士尼公司还为住宅开发业务起了一个动听的名字：Storyliving by Disney，住户可以享受迪士尼一系列的服务。
公开资料显示，Rancho Mirage社区被称为“Cotino”，涵盖别墅、公寓和住宅群，同时还拥有综合功能区与海滨酒店、海滩公园，公众可通过购买一日票进入酒店和公园。
乍一看，迪士尼的社区功能与国内房企的文旅城有多个相似之处，其运营逻辑则不尽相同。国内房企大多只将文旅项目作为锦上添花或是提前卡位的用途，文旅项目旁边常常可以看到售楼处，“打文旅牌卖房”的操作并不少见。
不同的是，迪士尼采用的是“轻资产输出”，社区由迪士尼负责设计、管理和运营，具体的开发和建造则有美国开发商DMB Development完成。如此来看，房地产项目更像是迪士尼文旅运营的配套，让消费者住进童话里。
2004年，迪士尼就在弗罗里达州尝到了房地产的甜头，其高端住宅被作为度假社区的一部分对外出售。相信迪士尼今年的房地产梦也不会落空。
作为一个文旅巨头，迪士尼的影响力时常反哺到其他行业，迪士尼每落一个城市，区域配套、交通设施都会得到改善，地价、房价也随之增长。以上海迪士尼为例，2011年项目启动时，还是上海外环以外的郊野川沙，因为上海迪士尼的出现而拥有了多条度假区高架和专线。2016年，上海迪士尼开业，乐园周边平均房价从5年前的每平米约1万元，跃升至约3万元。
目前，迪士尼暂时还没有在中国有推行社区的计划。不过上海迪士尼仅开业一年就实现盈利，根据迪士尼财报数据显示，2019年，上海迪士尼已经成为迪士尼全球最赚钱的主题乐园。大胆畅想，迪士尼的房地产业务落地到中国，并非不可能。
即便迪士尼的文旅地产没有入住中国，迪士尼的动作也能为国内房企带来一些启示。比如重新审视文旅项目之于房企的意义，创新文旅项目的新运营模式，使之发挥出文旅本身的文化和旅游价值，而非楼盘的附属品，从而提高文旅项目的盈利能力。
回望诸位地产大亨，过去十年间纷纷高调布局文旅项目，意图在新业务板块中打造新物种。今天，被债务牵着离场的却是大多数，如万达般逆势布局的屈指可数。事实上，但凡文旅项目能够做出盈利爆款，房企下一次危机来临，文旅项目就不会只有变卖一条路可选。
过去三年，有人挣扎求生，有人坚守阵营，还有人准备入场。随着政策利好与松绑，文旅必将作别寒冬。眼看疫情时代即将画上句号，文旅板块的生存空间，除了看大盘走向，能否为企业发挥盈利价值才是关键。
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