本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，原文标题：《上海这个老牌豪宅，挂牌量怎么又开始提升了》，题图来自：视觉中国
在今年上海两千万豪宅市场成交份额里，有一个盘是独占鳌头，不到两个月，就能卖出20多套二手房，是今年陆家嘴滨江里最“好卖”的小区。
从抛盘量来看，它每个月平均的挂牌量都是三位数，100多套房子同时挂牌出售。
即便是刚需盘这样的换手率也很高，更何况它是位于浦东浦明路上的世茂滨江花园，坐标上海陆家嘴滨江，位于天生优渥的地段。
现在世茂滨江花园的最新成交价格停留在9~13万/平左右，周边一线江景豪宅如滨江凯旋门早已经卖到了15万/平，就陆家嘴的老破小也差不多要卖到10万/平了。
它作为曾经红极一时的顶级豪宅，还曾经斥巨资请来梁朝伟代言，为什么现在却成为了内环地段的房价洼地？
一
说实话，它每年的成交套数和价格，让我想到中远两湾城。
当我在二手网站上随便点开几套房源，比如上个月成交的这套三房总价2340万，单价也不过10万/平出头：
我和兔博士也拉了今年世茂滨江花园的每个月的成交均价，除了四五月疫情影响没有成交，成交价格牢牢定在了9~13万/平上下：
这个价格在内环滨江是怎样的一种存在？我们来对比下现在世茂滨江花园周边二手小区能卖到多少：它周边的几个老小区，1995年建成的，房龄比世茂滨江花园大了整整十年，都能卖到10万/平。
再来对比新房价格，最近杨浦内环东外滩有几个新盘入市，备案价大概在12万/平上下，而世茂滨江花园作为一个地段更核心，配套更完善的江景豪宅，等于这个陆家嘴的滨江的二手小区，甚至比最近杨浦东外滩的新盘还便宜。
实地走访拍摄
内环内地段，中环的价格，正因为是价格洼地，所以交易量才大得惊人。巅峰时期，一年能卖出200~300套二手房，今年是近三年成交量最高的一年，目前已经卖出100多套。
（来源：世茂滨江花园）
上次我听到这样魔幻的交易量和价格，还是普陀的的中远两湾城。
不过好歹也是当初上海红极一时的豪宅，品质真会这么差么，那当初的有钱人到底为什么要买它？
二
于是我开启了一次看盘经历，带你走进这个豪宅最真实的样子。
我们发现的一些点状现象，折射出这个豪宅最大问题就在于并不怎么纯粹：从你进入小区的那一刻就发现，没有想象中的顶级豪宅的戒备森严。
保安不会细问你到底来找谁，更无需像其他豪宅那般需要确认来访目的。只要是开车，无论是私家车还是滴滴都可以随意进出这个小区，只要和保安说一句“我进去接人”便会放行。如此宽松的门禁管理，完全就不符合所谓豪宅追求私密的调性。
当我们进到小区内部，很多地方给人的印象也更不豪宅。仔细观察了各楼栋的立面，这个生于2002年的商品房，只用了20年的时间，折旧速度几乎等于老破小：
一眼看过去是这样斑驳脱落，有老破大即视感的立面，观感质感自然是不好。
外部的老化也同时延续到内部各个环节，看几个我们不经意拍到的细节：
这是楼道里墙壁上破了一个口子的瓷砖裂缝
抬头一看，电梯间吊顶上的灯似乎也坏了很久，无人维修的样子
在一楼电梯间居然还摆放着一把废弃老旧的椅子
这只是初印象，却已经给人留下内部物业管理并不精细的印象。
当我们深入小区内部，尤其是在这个金碧辉煌的大堂背后，看到这样的场景：
小电瓶车到处乱停乱摆放、无人管理，而大堂的物业小姐姐有时间热情的和我们打招呼，却没时间整理摆放在大厅的各种快递物件等。
大堂虽然面积很大， 但风格呈现出比较老旧的味道，是当年港资进入上海时钟意的那种欧洲风。
产品不纯粹带来的客群多样化，在世茂滨江花园的户型占比里，从一房到四房全部囊括。户型面积段跨度很大，有01-04从85㎡到320㎡四种完全不同客群会考虑的户型面积段。
也就是说从1200万~6000万的房源都可以买到
这也决定了它是一个不纯粹的豪宅，某种意义上说对于真正有钱的客户，它的门槛太低；对于那些纯粹的刚改客户，又够不到。
（来源：世茂滨江花园）
又因为整个小区，想要做到户户看江的排布，所以在户型设计也是围绕着江景来规划。这样规划确实得到了更多的江景资源，但换来的是公共空间的逼仄：
这是入户的楼道公共空间，如果不说以为是一个酒店式公寓产品才有的过道。
85平只做一房，厨房也属于超级迷你型，世茂当年室内的装修风格最大的亮点可能是全屋的落地窗，但现在也已司空见惯。
离开的时候，我又问了下中介，她告诉我这个小区是附近出租率最高的豪宅，约40%的房源在出租，是陆家嘴白领的聚集地。
本质上这个小区的居住群体从一开始就已经不纯粹，长期处于各种人群混居的常态，所以也能理解为什么进入小区可以如此肆意，毕竟居住的人换了一波又一波。
要不是晚上站在窗台，透过夹缝中看到了那“一线”的江景：
走在房子内部、电梯厅、公共大堂里的我，都差点忘记，我现在所处的位置是上海陆家嘴，眼前是一套总价近2000万的滨江豪宅，
当然，最让我好奇的不是眼前的这些，而是为什么有这么多业主选择在这个时候，纷纷出手抛掉这个二手房？
三
拉了一下兔博士的数据，我们发现世茂滨江花园在今年上海疫情高峰后的挂牌量和成交量都增长得非常明显。
在五月前，这个小区每个月也就挂出60~70套：
而疫情后，挂牌量和成交量都直线上升，成交量每月到现在能突破两位数，挂牌也保持在百套以上，直接翻了一倍。
今年六月成了它的行情转折点，和新冠冲击之下的超高住宅的弊端开始显现也有关系。
如果你真的走进它就会发现，高区楼层实在太高了，最高的楼栋楼层数有近60层，而因为楼层高，3梯4户的居住密度并不低。
不仅是楼梯间空间逼仄，但凡高峰期电梯肯定要等十几分钟。
我们看的几套房源，有一套在46楼，在等电梯的时候，我都可以想像封控三个月的时候高区住户的压抑憋屈。因为楼层太高，每次等电梯的时候我们总能够听到电梯上升时候呼呼呼的气流声，声音叫得人心里直发毛。
平常的日子可能没感觉，但是一遇到类似封控隔离或者一些紧急事件，高密度带给住户的压抑感可能是超乎想象的。
所以，在链家上世茂滨江花园的二手挂牌房源，在售的房子几乎都是高楼层，看了下几乎没有40层以下的：
而在链家上的挂牌房源数据的反馈，就是越高层越抛售，越高层越便宜。
而当这种居住感受不断地在反复重演，我们能够理解会有人想要逃离，建筑本身的缺点在疫情期间被放大得淋漓尽致。
同时，据我们和中介了解到，今年这个小区抛盘量如此之大，和当初的营销策略带来的客群定位也有关系。
世茂滨江花园是2003年首次入市
这个项目打造过几个很牛X的标签，比如这里曾经是亚洲住宅第一高楼，在2003年前后推盘单价高达1.2万/平
当初在卖楼的时候
整个项目吸引了大量的浙江投资客
也就注定了这个盘一开始就没有成为入住率极高的项目，大部分客户要不将房子转手给二房东出租，要不就空置。这些人在今年疫情后选择抛盘，或者移民，或者套现离开，也是可以理解。
我约的中介这样说：
“这套是浙江老板急售，价格已经降100万了，还可以谈，现在买这个小区性价比很高。”
“这套是老外房东，今年六月回国了，房子一直挂着，有合适的下家就卖。”
这些来自全球的投资客户，大概都是多套房产在手，而这套房子在他们的资产包里，并不属于最优质的资产。遇到一些特殊情况，需要现金的房东们，就会纷纷在紧急的时候抛售处理，把差的资产先处理掉。
四
关于世茂滨江花园，通过这个盘我们试着去理解：顶级地段也会有房价黑洞。
在陆家嘴过去20年的发展周期，这个小区从1万涨到了10万，当初买它的业主早已实现了财富的增值，这个小区的溢价因素也大部分来自于陆家嘴板块的发展。
但是当陆家嘴板块发展饱和了之后、关于地段的价值全部兑现了之后，那些当初被业主们忽视的产品的各种因素又开始慢慢对房价起到决定性作用。
如果当初不做这样的超高层住宅，选择打造更低密的小区，产品定位更高的大户型，这个盘会不会就更加吸引自住型的客户，而非投资客户，结果也会变得不太一样。
世茂滨江花园周边小区已经全面进入非地段因素的存量竞争阶段，而它已经慢慢呈现出老化的样子，无力招架。
很显然，我们可以通过这个盘看到，哪怕是陆家嘴滨江沿线，也不一定能够在二十年时间的长河里，兑现出足够的市场价值。
连上海陆家嘴都如此，那其他地方又何尝不是呢？
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝