本文来自微信公众号：九行Travel （ID：jiuxing_neweekly），作者：曹徙南，编辑：道喵叽，原文标题：《花3700买个无人岛，亏了2亿》，头图来自：视觉中国
无论中外，人们始终对于与世隔绝的小岛充满美好幻想。金庸笔下的桃花岛，丹尼尔·笛福的《鲁滨逊漂流记》，在无人的小岛上盖间小屋，喂马劈柴，面朝大海，春暖花开，从此只需关心粮食和蔬菜。
而这个梦想也是有可能实现的。
近日，34岁女子在日本买70万平方米小岛成为“岛主”的新闻引发热议，购买无人岛一时备受关注。
△买下日本一座70万平方米小岛的中国女子。/截自齐鲁晚报果然视频
实际上，相比国外比较成熟的无人岛购买模式，国内早在2003年也已出台了《无居民海岛保护与利用管理规定》，明确允许个人或机构开发利用无居民海岛。
更有人拿自然资源厅公布的“无居民海岛的使用权出让最低标准”计算，想要在辽宁省内弄座小岛旅游度假，只需要3700元就能承包下面积一公顷的无人岛，一平米的价格只要三毛七分钱，四舍五入等于白给。
但说归说，算归算，无人岛允许个人开发至今已近20年，但目前此业务在国内尚属起步阶段。原因无他，就是成本高、收益难。
很有可能，怀揣着一颗“岛主梦”的你，好不容易通过了层层程序和审批，到头来才发现“守岛”或许比“买岛”更难。这无异于误以为自己玩的是《动物森友会》，开机了才发现原来是《绝地求生》。
醒醒吧，买岛真要这么好，那还能轮得到你？
△打无人岛主意的人，进入游戏才会发现自己是在玩《绝地求生》。
一、岛主？不存在的
如何成为无人岛的“岛主”？2003年出台的《无居民海岛保护与利用管理规定》中对此做了明确规定。
单位和个人利用无居民海岛，应当向县级以上海洋行政主管部门提出申请，并提交包括个人资信证明、海岛利用方案、利用海岛的保护方案、无居民海岛利用申请书等在内的申请材料。
数据显示，截至2020年，我国总计有11000多个海岛，无居民海岛约占全部海岛个数的96%。
值得注意的是，从所有权来看，无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权，个人或机构可以申请的只是使用权，而无居民海岛利用期限最长不得超过50年。
换句话说，所谓“岛主”，是不存在的。
不仅土地和岛屿都归国家所有，且根据定义，“无居民海岛，是指在我国管辖海域内不作为常住户口居住地的岛屿、岩礁和低潮高地等”，这意味着一旦岛主长住在岛上，这岛不是‘无人岛’了。
被圈内人称为“中国私人岛屿第一人”的林东长期关注岛屿交易开发。早在十多年前，林东就与圈子里的人开始在国外买岛，并参与发起了“岛主联盟”。在他看来，国内关于无人海岛的政策与国外有很大的区别。
“国外是开发利用与私人岛屿并重的，而国内的海岛目前只允许开发利用，也就是说不存在私人使用的可能。”林东曾在时代周报的采访中指出。
按照规定，如果三年内不在岛上开发利用，政府还会依法收回使用权，这是为了避免待价而沽的圈岛、囤岛行为。
审批制主导的无人岛开发致使其很难进行市场化转让，这意味着，如果开发不成功只能让岛砸在自己手里，连接盘侠都找不到。
无人岛生意并不是一手交钱一手交货那么简单。正因如此，从浙江、海南、广东、广西再到辽宁，越来越多的省份放开了无人岛开发，并且每次都能引发大众的热烈讨论，然而实际情况却是叫好不叫座，真正咨询无人岛生意的投资人微乎其微。
这就像一款外表华丽却体验极差的氪金游戏，无论怎么叫喊“万元当岛主，是兄弟就来上岛”也很难再让玩家无脑打钱，不少退服的老玩家纷纷表示，氪金也不保证能赢的游戏还是第一次玩。
二、岛买好了，开始肝吧
很多人看到无人岛这比自己老家的宅基地还便宜的价格，纷纷跃跃欲试。尤其是熟读种田文的中二网友，表示这剧情我熟，开局一个岛，靠勤劳的双手种出一个日不落帝国。
然而无人岛生意长期被视为“富人乐”不是没有道理的，真正的无人岛开发比动森游戏还要肝，有的人甚至从富翁活活肝成了老赖。
无人岛游戏入场的价格的确不贵，参照《无居民海岛使用权出让最低标准》，即使是最优质的一等岛，如果只是原生态利用，用作旅游娱乐一年下来每公顷不到一万块钱。
然而如果你想建酒店民宿就属于重度使用，不仅要经过审判，价格也会飙升至十几倍，如果还想填海造陆搞一些违章建设，价格会直接暴涨到2455万元每公顷。
△一等无居民海岛的使用权出让标准 图源：《无居民海岛使用金征收标准》
这样的价格标准，加上早早禁止房地产业上岛，其目的非常明显，就是鼓励从生态保护的角度开发无人岛而不是经济开发。
2011年11月，宁波象山大羊屿岛作为全国第一个公开拍卖招标的无人岛，以2000万的价格被宁波高宝投资有限公司拍下，结果光是项目环境评估就用了一年半，直到2013年六月才正式动工。
△google地图上显示的大羊屿岛。/google地图
即使能顺利地通过审批，噩梦却才刚刚开始。投资者很少有开发无人岛的经验，这常让人错误估计海岛基础配套设施建设的成本。
同样的建造规格，在无人岛上建造所需的成本，至少是陆地上建造的三倍。在动森游戏里，靠着猛男捡树枝和种水果，即使每天被黑心资本家狸猫剥削，也总能把自己的小岛做大做强。
而在现实的无人岛开发里，平常价格200元的沙子运到岛上就要1200到1500元，一个码头就要用掉两三千万。
除此之外，如果不想辛辛苦苦建好的岛被一场台风打回原形，就要修建用以保护的海坝，而这种项目是按亿算钱的。
大羊屿岛在建设酒店一期的时候，光是发电就用了6000万元。根据规划方案，项目原本计划投资5亿元，分3期进行施工建设，打造成为以游艇业为主，具备特色休闲和度假项目的高端旅游海岛。结果一期还没建完，就因为资金短缺被迫中断了。
同样是在2011年，宁波富商黄益民以344万的价格拿下了宁波象山旦门山岛，成为中国第一个正式拥有个人无人岛的“岛主”。
就在领取“岛主证”前的几个小时，黄益民还带着朋友在旦门山岛上畅想未来，宣称要花十个亿在2020年前把他的岛打造成高端旅游休闲基地，现在2020年过了一大半，10亿丢进去连水花都没有，黄益民早已因为金融借款合同纠纷成了“老赖”。
三、无人岛开发哪家强，马尔代夫帮帮忙
靠海岛生意发财的不是没有，财经作家吴晓波早在1999年就斥资50万元买下千岛湖半岛，将其命名为“杨梅岛”，并种了大片杨梅树，后来吴晓波将岛上自产杨梅制成杨梅酒售卖，5千瓶酒33小时售罄，获利百万，成为岛屿开发的经典案例。海南蜈支洲岛也成为了今天的热门景点。
△蜈支洲岛是少数旅游开发利用较好的无人岛屿。/网络截图
只是不是每个投资者都有吴晓波的名气，也不是每座岛都有着蜈支洲岛靠近三亚的地利。总体来看，虽然中国拥有不少资源优越的大岛，但无人岛开发仍然以烂尾居多。反而是以珊瑚小岛居多的马尔代夫，将这些原本不值钱的碎钻串成了一条世界知名的项链。
马尔代夫海岛旅游业的成功，首先得益于其统一的发展规划。马尔代夫在海岛开发过程特别重视海岛前期规划，每一个无居民海岛的开发，均先由一个经济主体（投资公司）向政府租赁一个无居民海岛，在海岛上建一家酒店，以完整、独立、封闭式的度假村模式经营发展。
虽然马尔代夫在无人岛开发上也有着即低层建筑、低密度开发、低容量利用和高绿化率的三低一高的要求，但与中国开发权由原海洋局掌管，招商引资靠招商局统筹，规划建设涉及规划局和住建局，项目论证需经发改委批准的多部门共治模式不同，马尔代夫的无人岛开发有专门的部门统一管理。
对于一个以海岛旅游为经济支柱的国家来说，显然不能是把岛卖出去就完事了，该部门还会负责物流、垃圾处理、机场等基础建设方面的配套，酒店只需负责岛上的能源供应、污水处理、垃圾回收、供水、沙滩养护、防治植被退化、固体垃圾搜集及处理等具体事务。
当然，作为条件，马尔代夫政府通常拥有酒店的产权，通过公开竞标出租经营权的方式来吸引国内外投资者，租期通常为20至30年。
这样的模式能让投资者快速进入运营状态，短期内实现盈利，而需要平地起高楼的中国无人岛玩家，在真正开发完成那刻，也同时进入了使用权限倒计时。
抱着赚钱目的而来的大老板，最后很可能发现自己是用一两个亿做了慈善。
参考资料：
段雯娟.(2017).马尔代夫模式：“无人岛”开发典范.溪流之海洋人生.地球
侦探君.(2020).1200元当“岛主”？那些斥巨资买岛的人，有的获利千万，有的成了“老赖”。新金融街侦探
陈兴杰.(2020).买个海岛作岛主难在哪.菁城子
苏杰德.(2020).3700元就可承包无人岛，“桃花岛主”真的好做吗？中国新闻周刊
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