本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，原文标题：《你说，如果墓地也调控的话…》，头图来自：视觉中国
今天，我们来和大家聊点不太一样的“楼市”。
在全国很多城市，尤其是像上海杭州苏州这样的一线城市，人口聚集的地方，除了房价，还有一种“房子”的价格，已经远远超过它们城市的房价。那就是：墓地价格。
我们看这几个城市：北京、上海、深圳，就知道墓地价格有多夸张了：
最近上海著名墓园之一的松鹤园，现在的均价，就已经来到了76万/平。这个价格是什么概念？这个价格是上海最贵的房子汤臣一品、翠湖天地的两三倍。
早在 2016 年，上海高端墓地的平均价格就已经超过9万元每座，单价甚至超过了当时上海的内环新房房价。
天价墓地不只是上海，看看其他城市，北京、广州的墓地，单价其实也已经超过房价。
而如果我们纯粹用房地产的视角来看墓地，伴随着价格的水涨船高，现在买墓地拼的是钱，而当一个墓地面对多个买家争抢的时候，调控就是最有效的方式了。
某一天，在一线城市买墓地，未来会不会拼的是户口、积分，甚至要摇号才能买？
我们也可以大开脑洞地想想，当我们真的面临着这样的一天，将会是怎样一个神奇的画面。
一
来先了解一下，墓地到底是怎样一种另类楼市。
说到底，墓地也是房子，但是它们只有一手房，没有二手的概念。墓地也有地段价值，也有产品品质，价格相差得还挺多的。
我们先从上海看起吧，据民政局官网数据统计，目前上海一共有经营性公墓54座，主要分布在浦东郊区、嘉定、青浦等较为偏远的地方，市区已经几乎没有任何经营性的公墓了，所以在上海如果你要为自己买下这个特殊居所，其实可选择性还蛮少的。
而从数据上看，和你竞争墓地的人却在逐年变多。上海2023年的死亡人数为14.8万人，比前几年增长不少，而目前上海可售的经营性公墓的墓穴却有限。如福寿园，目前一共有30万个墓穴，已售出20万，可售墓穴只有10万个左右。
在上海，经营性墓地的土地供应极其稀缺，这几年几乎都没有“新地”“新盘”。因为无法规模化扩张，因此陷入供不应求的状态。
如果再以价格来看，目前上海应该是全国墓地最贵的城市之一了。以大名鼎鼎的松鹤园的墓穴价格为例，从官方公示的单价可以看到，大部分墓穴的价格在20万/个上下，也有价格高达50~70万/个的。按照面积来算，其实已经超过了上海目前所有豪宅的房价：
这是松鹤园的总平面图，大致也和我们的“小区区位图”差不多：
墓地的价格其实和楼盘，有着异曲同工之妙，也是地段决定价格。地段不同的墓园、相同墓园的不同墓区，也有一定的价格差距。
除了位置之外，墓园的艺术墓造型也决定了价格，类似楼市里精装房的概念，装修好的，就贵一些。
墓地一般使用权是70年，需要定期缴纳维护费，手续（中介）费是5%，是不可以流动的商品，不可以转让也不可以转售。
买墓地没办法贷款，但可以分首款和尾款，我上松鹤园的官网查了下，首付需要30%，剩余的70%要在3个月内付清。
无法按揭贷款，也是墓地的特别之处。如果实在需要贷款的，销售会建议你可以用一些消费贷，但同时在使用权上只有40年，需要每十年缴纳一笔管理费，也不贵，大概是600元。
不被认定为无主的墓就是可以一直用下去的，但如果没有定期缴纳管理费，那么会被认定为无主墓，墓地将会被经营者收回。
所以，买墓地，其实也是另外一种购置“房产”的消费行为。
目前上海墓地的购买资格，对户籍还未有限制，也就是说，在上海的外地人，只要有钱是可以购买墓地的。
但是对“身份”的要求极严，不是谁都可以买，要出示相关证件。比如，只能为过世的亲人，或者自己有大病重病证明才可以买。如果像一般年纪30多岁的，销售可能会直接给你介绍外地的墓，如浙江等等。
除了上海，这些年各个城市墓地的价格不断高涨，所以限购这件事，早就有其他城市开始做了。
二
苏州打响全国墓地限购第一枪，在2014年。原因是苏州16年的墓地价格已经水涨船高。
在苏州西山金庭镇的某墓园1.43平的墓，价格高达16.8万，算下来，每平米的均价达到了11.7万/平。要知道苏州房价最高的园区，当年3月的均价也只有2.6万/平，这个墓地是园区房价的4.5倍。
某种程度上，苏州也算是开创了所有城市先河。
但实际上，苏州的墓地限购是从2014年开始的，只是在2017年的时候，在苏州市政府清明工作会议上再次强调，主要针对三个方面：户籍、身份、面积。
第一，非苏州本地户籍，不能在苏州买墓地。
第二，禁止为尚未死亡人员购置墓穴，除非要有《病危通知书》。
第三，新建墓穴控制面积，以此加大供应量，单穴不超0.7平方米，双穴不超1平方米。
也有数据统计过，苏州有一定比例的墓地实际上是被上海人买走了。这其中原因有上海墓地更贵，苏州价格相对亲民。
同时，很多人买墓地看“性价比”之外，也讲究风水。对比上海郊区，苏州自然风景更优质，且有部分上海人的祖籍来自苏州，所以选择死后安葬在老家的风土人情中。
当苏州的墓地被外地涌进来的客户争抢后，于是在2014年开始实行限购。
在唯一一个实行限购的城市苏州身上，我们其实更多看到的是这样一种趋势：伴随着大城市人口的激增，且人口结构的不断老龄化，每一年的死亡总人数都在变多，但是大部分城市的墓地都未能同步扩张。
那么有一天，如果连墓地都开始限购了，那会怎样？
三
所以，如果有一天墓地越来越少，价格越来越高，开始采取限购，我们不妨来想象一下，会发生什么呢？
首先调控肯定也会像房地产市场一样，从一线城市开始，层层传递。
所以，从北上广深杭苏是有可能的，毕竟随着城市人口的分化，大城市的人只会越来越多，所以一线新一线城市的墓地会越来越稀缺。
政策端的变化，我们可以参考苏州，大概率是从户籍开始调控。
本地人只能买本地的墓，这其实也很合理，中国人讲究落叶归根，墓地只能在所在户籍城市买，也合理。那么，对于那些外地移民比较多的大城市，上海北京等，就得考虑回老家买墓地了。
当户籍限制了之后，还是很多人抢，怎么办，会不会开始摇号？
可能还要像新房市场摇号一样，用积分来选入围者，按照1:1.3的比例摇号，建个墓地售楼处，还分认大筹小筹，那画面太美我不敢看……
《非诚勿扰》
至于买墓地的积分怎么算嘛，这里就不好推测了，社保？我们大概都是差不多年纪嗝屁的，大家其实社保都差不多，单身或已婚？更加没谱。
所以，墓地实际上限购的话，个人猜想限制到户籍，基本上就可以缓解到供需紧张的问题了。
还有一点，是价格的调控。
或者现在墓地这么贵，限价也是有可能的。政府限制一个合理涨幅，就和我们的新房市场一样，比如一年只能涨5%左右。
那么价格得到控制之后，墓地价格就不能随便涨了，毕竟还是要“房住不炒”嘛。
最后，说说产品端，目前大部分墓地都是“独栋、联排、双拼”的产品，容积率巨低。毕竟谁也不想自己未来的人生后花园，还要关进“格子间”里，上面再“住”着个陌生人。
所以我在想，政策端的调控，也会带来产品的迭代，会不会以后有可能提高容积率，诞生墓地“高层”产品？
至于接受度嘛，就像房子那样，谁不想住个独栋别墅呢，奈何价格不允许啊。
今天这篇文写到这里，我想这大概也是来自一个地产从业者的习惯性焦虑。
好了，不说了各位，趁价格还没有涨得太离谱，我先去看墓去了。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝