写给年轻商业地产人的信（一）

在当下，这不是一个热门行业，在很多人眼里，这是传统行业甚至是夕阳行业（注：文中“商业”指商业地产项目）。

一点都不意外。

不得不说，做这个行业，早入行十年二十年，所得到的际遇可以说完全不同。早二十年入行，踏实肯干，锐意进取，毫无疑问能搭上城市快速发展的快车，出将入相不成问题，少说也能当个项目总，从行业资历到个人回报都不会差，一路成长而来的同行伙伴在各个城市，也会是说话有分量的行业人物。

早十年入行，还能赶上商业黄金年代的尾巴。有机会做做核心项目的筹开，能搭上消费升级的浪潮，一路敢创新敢实验，操盘个有意思的城市更新，非标项目也不成问题。

对这两年入行的年轻一代来说，除了少数在好平台的幸运者以外，现实是绝大多数都不快乐。根源是什么？商业是最容易受大经济环境影响的行业，当增量下降，新项目越来越少，社会投资意愿不强时，也必然会阻碍从业者的职业发展，让大家在存量里相互卷。

但行业的机会，就潜藏在这些存量之中。面对一个足够庞大，关联巨额物业资产的领域，任何一点的创新突围，都会被关注被放大，于是场景创新，非标商业也成为了关注焦点，好看且好玩，反而又吸引了很多年轻人和外行人参与其中，来做点新的。

总而言之，消极情况没有必要再去渲染，可能的机遇也不用再去复述。几乎每一个人都能感受得到，可以离开，也可以坚守，但对于年轻从业者来说，相比表达情绪，更需要的是具体的建议和提示，去抓住机会。

一、扬长避短，尽可能进入到行业的年轻创新领域

没有夕阳行业，只有夕阳的方法。作为足够市场化的行业，商业的幸运也在于在市场的驱动和倒逼下，不断向前，也在越来越年轻，寻找新的商业方法与解题思路。

这其实就是年轻一代商业人的机会所在。拼行业经历、项目实操、传统商业资源，这些需要时间时代沉淀的领域时，年轻人注定是弱势的，更何况一些传统的商业方法已经在失效，不符合当下诉求，这种经验所拥有的价值也越来越弱，所以反而传统商业人正在更主动地探索新商业，不管是年轻还是潮流的商业内容，你总能发现有上代的商业人在打破自我、主动学习，令人敬佩。

但对于年轻从业者来说，这种新商业内容大概率就是自己，或者身边小伙伴日常生活的一部分，几乎没有什么认知障碍。反而因为自己就是这样的人，理解得会更真实更贴切，即便按照自己的生活习惯、审美偏好来做商业，也不会偏差太大。

拥有这个年龄的生活状态，会玩，见得多，就是你做商业的优势。

尤其在新商业的招商和合作阶段，新商业的各种品牌主理人、负责人往往也同样是一代人，彼此之间没有代际差异，同代人之间的沟通会是更简单直接的，参加同样的活动，有同样的爱好，更容易感受到对方的诉求，提高合作达成的几率。

所以，如果有机会，尽可能地要站在新的板块，让年轻成为干这行的优势，而不一定非要将传统商业的路再走一遍。

二、用新的沟通与传播方式来做商业

传统商业人的必备技能是什么？会写商务沟通邮件、会用EXCEL、CAD、会做清晰有条理且好看的PPT，熟练掌握这些工具，工作中90%以上的问题都可以解决。

后来的商业人万金油属性越来越强，或者说行业也越来越卷。你要会PS，会文案，会做公众号，能和租户吵架也能和业主维权，更能照顾好领导，八面玲珑。

但对于当下的新商业人，未来越来越需要有的技能不只是这些工具，还要会做自媒体，做短视频播客和口播直播，还要会做个人IP甚至是项目的IP，当然更不能缺少AIGC工具的应用。

是的，当别人还在用各种搜索软件整理案例资料的时候，你已经用ChatGPT得出了结论，生成PPT，并且还写好了沟通文档，甚至是短视频文案，简单修修就能用，这其实不只是做得快和不出错，而是说能把节省下来的精力放在更有价值的事情上。

同样，自媒体就是人在社交平台上的延展。它在社交媒体上不间断地和他人沟通，让专业能力和认知外现，来认识你以及你背后的这个项目，这背后的沟通效率也会比传统的方法要高。

三、关于踩盘，看不到的比看到的更有价值

做商业，踩盘、考察、探店、是最有意思的环节，但能不能得到有价值的信息，则因人而异。

消费者可以活在小红书编织的商业幻象里，但从业者不可以。新商业人最容易遇到的问题，就是只看热闹、看呈现而不顾逻辑，只去拍照当信息的搬运工而不去深究内情，知其然而不知其所以然。事实上，一个商业项目的呈现，看不到的远比看得到的要重要的多得多，它为什么呈现，前因后果是什么，政府、业主和商管团队相互之间的诉求是什么，大家站在怎样的立场上才能做好这件事？

同样，对品牌来说，最终让品牌决定来的原因是什么？不同的品牌都是截然不同的，看商务条件，看团队潜力，看业主态度，看城市发展，看客群认知等等。这也是为什么，在“感性城市”所有的观察里，都非常重视挖掘这些看不到的逻辑和关键点，因为正是这些逻辑的总和，才造就了这个项目的诞生。正如冰山一角，最终托起这一角的，其实就是水面以下的内容。

想真正去理解一个项目，一个品牌，需要市场的答案，然后从这答案倒推，和不同的参与者做访谈，看产品，把公共环节里可以说的和台面下无法说的信息整合起来，才是项目真正的全貌；在现实里，没有一个项目一帆风顺，也没有一个项目能让操盘者和团队完全满意，但那些让人痛苦的部分，突破的难点，才是最有价值的部分。

四、善于去发现，去参与好项目

首先，除了自己，没有人能对你的职业生涯负责。必须承认的一个事实是，商业，尤其是做创新做未来的商业，选择常常大于努力，得到做项目的机会比有做项目的专业能力重要。

做商业的能力往往是个玄学，这个能力需要依托具体的项目和平台去展现，除此以外，几乎没有别的方式进行表达；写文章、做视频或许能证明逻辑和认知清晰，但依然也不能证明做商业的能力如何。

是的，项目就是主轴，一切绕着项目转。项目不光能让自己成长，能够聚集资源和团队，项目也是个人能力的最重要背书，尤其是有志于此的年轻同行。

所以首先是要发现好项目，尤其是在一个项目未呈现的前期阶段，不光是要能通过项目条件、团队状态、业主诉求来确认这个项目的基本盘，有没有做商业的前提条件，也要看谁在操盘这个项目，是否有话语权，做事风格如何；但更为重要的是这个项目是否能完整落地，不落地，浪费的是所有人的时间和精力。在这个过程里，业主方状态是个决定因素，并不是平台越大越好，反而是决策路径越简单越好，在这个问题上，一些轻量和专业的商管团队，一些民企背景的甲方，反而落地能力更强。

发现这样的项目，如何进入这样的项目，则因人而异。看经验、看能力、看热爱和为人，当然，最终是要找到自己匹配的位置，这个时候，不妨调整一些个人预期。

当然，最终的理想方法，是有机会来主动创造项目机会。当资源集中到一定阶段时，有资方、有项目、有资源、有团队，这个时候主动出击，选择有价值的项目来做才是最理想的状态，但最难的也莫过于此，建立信任疏通关系，最终这不是一个做商业的问题，而在于社会资源的组织。

五、平常心

这个行业历史太悠久太宏大，范围太广；而且在不同的城市、平台和项目里，行业的状态也充满了参差。

有的项目还停留在单纯对规模和指标的追求中，项目越大越好，招商率越高越好，恨不得把所有的成绩做成大字报挂满全场，好大喜功；而有的项目是在做实验和探索，规模小，但影响力却一点都不小，每天都有品牌，有同行，考察客群都能成为主力消费人群。

有的人一入行就很幸运地顺风顺水，从好平台到好项目，接触好的资源和团队，被保护着前进，所历经的项目也足够有说服力；而有的人一路披荆斩棘，从一个坑爬出来又落入另外一个坑，缺乏前辈的指点，只能自己跌跌撞撞走出来。

提及这些，并不是要去评判优劣，想表达的是这个行业的参差之大，远超过我们的想象。表面上是在同一个行业里，但大家所思考的，所面对的，甚至连话语体系都完全不同。

所以，遇到各种Crush，各种突发事件，各种超出自我认知、毁三观的情况，都是非常非常正常的事情。同样的一个品牌BD，对你的邀请是爱答不理，不回微信，对另外一个项目则是各种讨好，你会在意吗？无意间同行、对手、领导、合作过的甲乙丙方，一会夸你，一会变脸骂你，你会在意吗？夹在业主和品牌之间，两边不讨好，你会在意吗？

在这个行业里面，因为各种原因，遇到挫折、褒奖、攻击和讨好，都是一个商业人会无数次面对的事情。如果你在意，内耗和焦虑将成为你往后余生的主题。

最难得的是平常心。

这要求你又开放又迟钝，对真正有价值的事情开放、好奇，但同时也能对负面的信息和评价选择屏蔽，对一切消耗你的事物保持距离，避免所有无意义的争吵争论，尽可能把精力用在有价值的事情上。

以上。

本文来自微信公众号：感性城市SCity（ID：zoffzuo），作者：佐夫Zoff