16个城市取消土地限价意味着什么？

又一城宣布取消土地限价。

11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，其中明确，本次挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

另据中指院监测显示，截至目前，已有包括重庆、厦门、南京等16个城市宣布取消土地限价。

多位业内人士表示，投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此，从政策本身来看，土地限价的放开不会大幅刺激市场热度提升，“预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”

就在11月9日，央行对外发布的《中国区域金融运行报告（2023）》表示，将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

时隔7年，“价高者得”又回来了

这是自2016年后，杭州土地出让再次恢复“价高者得”。

据不完全梳理，从2012年10月至今，杭州土地市场竞拍规则经历了多次调整，除2015年9月至2016年6月曾采用“价高者得”的竞拍方式外，其余时间均采取了“限地价”，即当地块达到限定溢价率后，竞保障房、竞现房、竞自持、竞养老房等，房价、地价双限制则始于2019年7月。

而在此次取消“限地价”前，杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则，溢价率不高于12%。

在放开土地限价的同时，杭州部分区域还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

“从本次已公布的情况看，杭州土拍限价完全放开了，但新房限价调整主要在外围区域，主城四区以及萧山、余杭依旧限房价。这些主城区中的热门板块项目去化速度普遍较快，且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性，若放开新房限价将对市场流速造成影响，有一定潜在风险。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。

其进一步表示，富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后，这些区域的价格将回归市场逻辑，房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

实际上，目前新房仍限价的六个城区分布着杭州土地市场最热的板块，包括申花、江河汇、奥体、钱二等；不限价的四个区，住宅地块多以底价成交。

如10月27日，杭州限购调整后的首次拍卖，唯一一宗摇号地块就位于萧山区；9月27日8宗封顶成交的地块中除一宗位于临平老城区外，其余7宗全部来自限价区域。而在新房成交方面，随着“杭六条”的颁布，热门板块项目中签率持续走低。

据克而瑞统计显示，10月23日~10月29日期间，位于上城区的芝澜月华轩，综合中签率仅约11.31%，前一期则是33.78%；西湖区的建发云启之江中签率从前一期的27.56%降至11.93%；滨江区的平晖府中签率从39.23%降至27.89%。

“对于一些地价房价都取消且地段优势还不错的区域，预计拿地方面的积极性会增加。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，而地价的上升，客观上会引导市场预期，有助于促进购房心态的向好，利好房地产市场的交易活跃。

多地已再现地王‍‍

截至目前，已有包括成都、济南、合肥、厦门等16个城市土拍官宣回归“价高者得”。

而在22个进行集中供地的城市中，目前仅有包括北京、上海、郑州、宁波、广州、深圳等6个城市未明确取消，不过宁波、广州和深圳自10月以来无新挂牌地块。

从已进行了首场土拍的城市情况来看，市场热度有所回升，部分城市“地王”再现。

如在11月2日，合肥取消限价后的首场土拍，三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢，最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元高价收入囊中。至此，该这块地打破此前滨湖2655万元/亩、以及合肥2850万元/亩的单价纪录，成为合肥现如今单价最高的地块。

包河区BH202310号地块，同样吸引了保利、招商蛇口、伟星、建发、建工等10家房企争抢。最终由安徽置地以单价2662万元/亩、总价26亿元竞得。2662万元/亩的单价，同样也打破了2016年包河区建发雍龙府2250万元/亩单价纪录，成为新的包河区单价地王。

此前的10月30日，济南土拍中，雪山A1地块、凤凰路住宅组团地块和彩石地块三组地块引来了多家房企争抢，激烈竞价。彩石地块竞价236轮，由保盛溢价率50.17%摘得；雪山A1地块竞价49轮，由中海溢价率6.38%摘得；凤凰路住宅组团地块竞价241轮，由中电建溢价率53.1%摘得，而241轮的竞价轮次，也刷新了济南自2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

“整体来看，全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显，取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响，热点城市的核心地块热度或升温，优质地块竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。”中指研究院分析师孟新增认为，非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

克而瑞也在研报中指出，投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此，从政策本身来看，不会大幅刺激市场热度提升，预计接下来土地市场接下来还会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开，会加剧土地市场冷热分化的局面，优质地块投资竞争度会加码。

此外，从企业端来看，央国企仍是拿地主力。如在合肥，尽管取消了地价限制，但参拍房企却大大减少，除龙湖、伟星等少数民企外，清一色的央企国企，未曾见到中小民企；在济南，竞争最为激烈的凤凰路住宅主团参拍房企同样是以央国企为主。

“‘央国企+城投+少量优质民企’的拿地格局不会改变。”克而瑞在研报中指出，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈利，编辑：陈梦妤