旧城改造样板小西湖（上）：用耐心留下原住民

南京小西湖，远不如杭州西湖有名。这个位于夫子庙和老门东之间的旧街区改造项目，2022年获得联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护创新设计项目大奖。

“小西湖”一带曾是明代戏曲家徐霖的私家花园，历史上曾数次易主。后来，湖水逐渐被填埋直至彻底消失，区域内只留下小西湖小学的名字还延用至今。

三封人民来信引发关注

小西湖历史风貌区的改造更新项目，缘于2015年南京市委市政府收到的三封群众来信。老百姓形容这个片区是“穷老外”，也就是“穷人多，老人多，外地居住的人多”。

南京市规划和自然资源局秦淮分局副局长、秦淮区更新办综合计划组组长童承江介绍，“小西湖的更新改造具有双重性。小西湖街区是南京市历史文化名城保护规划确定的28处历史风貌区之一，也是人口密集、产权复杂、环境衰败的棚户区。”

小西湖片区的历史最早可以追溯到明代。片区内有7条历史街巷、区文物保护单位2处、历史建筑7处，明清时期建筑院落用地占比约40%。小西湖片区占地面积约4.69万平方米，建筑面积约为5.08万平方米，街区内人口密集，有居民约1173户，工企单位25家，生活环境衰败不堪，建筑多为1~2层，市政公用设施严重不足，人均居住面积仅12平方米，远低于全市的人均面积，亟待保护更新。

2015年夏天，原南京市规划局会同秦淮区政府正式启动小西湖片区微更新项目，组织南京大学、东南大学、南京工业大学三所高校的城市规划、建筑学及相关专业师生，联合开展研究生暑期志愿者活动。高校师生钻进小西湖街区巷弄开展调研。

据东南大学建筑学院副院长、教授鲍莉介绍，韩冬青教授是学院牵头人，李新建、沈阳、邓浩等几位老师带着学生一起做调研。调研内容主要是对环境建筑的现状进行细致的摸底，把所有房子的平面图画下来，了解清楚每户住人情况。这些为后期设计方案的确定打下了良好的基础。调研结束后，每个学校都给出了改造更新设计方案。

同年10月15日，由专家、学者对三所高校志愿团队的方案进行逐一点评，最终确定由东南大学团队承担规划设计，南京历保集团负责项目实施。南京历保集团董事长范宁说，提到小西湖，不得不提到与之相邻的老门东项目。2013年老门东开街，好评如潮，成为南京的新地标。最初考虑小西湖片区改造更新也照搬老门东的模式，打造纯商业街区。但有声音指出，像老门东这样的街区全国不计其数，复制老门东的模式，并不是长久之计。

小西湖地块俯瞰图。（受访者提供）

“不妨换个视角，站在中华门瓮城上往下看，老门东的建筑是平的，和模型一样，所有的建筑都长得一样，给人呆呆的感觉，很少有起伏。”童承江说，“统一的建筑样式意味着较强的管控。而自然生长的房子或者街区一定会有起伏，有识别度。小西湖是有起伏的，多看几眼之后你会记住这个地方。”他希望未来小西湖是一个有烟火气、有活力、可持续的街区。

留住人，渐进式微更新

如何让街区有烟火气、有活力、可持续？项目组决定改变过去“留下要保护的、拆掉没价值的、搬走原有居民”的操作模式，充分尊重居民意愿，留下愿意留下的原住民。东南大学鲍莉教授说：“我们希望人不要走。因为一个地方的风貌并不只是房子的风貌，还有风土人情。没有人就不成风土，原住民更是要保护的。”

留下原住民，留住烟火气，理念先进，怎么落地实施是关键。

“老城房屋产权像马赛克一样互相交织，理也理不清。老城改造更新最难的就是要厘清复杂的产权关系。”童承江解释说，小西湖街区是一个典型的混合居住街区，其中既有明清以来的传统院宅、近代的独栋和联排住宅，也有1949年建国后建设的多层集合住宅，包含了公房、私房和小产权私房等不同权属类型的多样化居住建筑。随着居民家庭代际迭代，租住关系复杂，小西湖街区住户混杂。比如，有居民住的房子是20平方米，但是房子是兄弟姐妹的，个人只拥有5平方米的产权，他想拿款搬走，必须兄弟姐妹都同意。如果其中有任何一个人不同意，就无法达成协议，复杂的产权关系限制了老房子的流动性。

小西湖项目最初采用旧城更新中最常见的操作模式——征收。2017年3月，南京历保集团下属的征收公司与夫子庙街道组建征收团队，5月份入户进行民意调查，了解居民搬迁意愿。“大部分居民都处于观望状态，也有居民不配合的。”

南京市秦淮区夫子庙街道小西湖社区居委会原主任徐宁芬回忆，她当社区主任10多年，和居民比较熟悉。项目征收开始，社区做的主要是“领进门”的工作，具体政策由历保集团工作人员来解释，“我们这里居住的老人居多。大多数人都说，你先跟别人谈过了再来找我，想越拖到后面越能争取到更多的利益。”

“经过社区和志愿者自下而上收集居民意见，结合自上而下的城市规划，两年多时间的反复梳理、协商、权衡，最后我们拿出了‘折中’的方案。”范宁所说的“折中”方案，是指明确了“小规模，渐进式，管得住，用得活”的改造原则。

整个片区划定了15个规划管控单元和127个更新实施单元，每个单元所有产权人意见一致才开始改造，尊重民意又避免收购零碎无效资产。划分单元推进，改造必定是小规模，慢慢来，急不得。这个做法在小西湖的实践中，逐渐成为主管部门、社区居民、专家学者等社会各界的共识。范宁说，“政府没有把工程进度、时间作为考核指标，而是把解决民生问题、创造社会效益、老百姓的幸福感作为重要的考量，这给了我们慢下来的底气。”

随着征收工作的开展，居民搬迁意愿基本明确。截至2019年8月，累计交房408户，约占总户数的51%，人口疏解目标基本达成。改造过程中，腾迁居民443户，保留原居民367户，搬迁工企单位12家。对于自愿搬迁的居民，政府提供“货币补偿、房屋置换、平移安置”三种补偿办法，让居民自主选择。

据童承江介绍，项目组以历史文化保护为前提，基于两条线索推进：一是自上而下的结构性保护与重构，也就是历史文物的保护和基础设施的再造；二是自下而上的渐进式更新，也就是居民家中的自主更新。从这两个方面着力，自然生成和拓展居民、游客、商家共享的公共生活空间，从而实现对小西湖片区的历史保护、设施改造、活力激发、合作共赢等多元目标。

经规划资源部门、建设单位、设计单位和居民的一致认同，小西湖微更新项目将已完成搬迁的12个地块作为一期示范性实施项目，另有6个即将完成搬迁的地块作为二期示范项目。结合不同产权性质和居民诉求，设计单位按照“一房一策”的方案对居民住房进行更新设计。

“为了保证项目的顺利开展，我们从一开始就构建五方平台，也就是将政府、企业、社区、居民、规划设计师联合起来，共同研究更新思路。如此，可以充分保障居民说话的权利，也能在充分协商的情况下精准施策、高效推进项目。”童承江表示，这是项目的一个创新做法。

古迹保护：留住历史记忆

（小西湖片区历史建筑示例图）

南京市共有11片历史文化街区，主城有9片，秦淮区就占了6片。童承江说，很多项目都遇到文物保护的问题，“我们要像对待老人一样尊重和善待城市中的老建筑。”

 “片区内有7条历史街巷、2处区文物保护单位、7处历史建筑，原有建筑格局和传统街巷肌理得以完整保留。”东南大学鲍莉教授说。

“翔鸾庙”位于小西湖社区中央，这是项目组根据历史重塑的。项目组利用10余户居民腾迁的空间，复建弧形院墙和东侧大殿，将一块空地留作广场，北向展示保留的民国别墅，东边还设置了戏台。如今的翔鸾广场成为周边居民的文体活动场所，唱戏、打球、跳舞的居民不少，秦淮花灯开灯仪式也曾在这里举办。

翔鸾庙东侧戏台

翔鸾庙广场成为居民活动空间。

马道街45号，是一处历史建筑，1997年曾遭遇一场大火，屋架等主体结构大多是大火后重建的，只留下一处基层1米多高的石砌台基。鲍莉回忆，“最初的设计方案并没有细想石砌台基为什么会出现在普通居住区中，一次偶然的机会，我们在《金陵玄观志》中发现了翔鸾庙和三官堂的记载，经过文献、历史地图和现场勘察相互比对，基本可以断定这处台基就是三官堂大殿基座。”

于是，设计团队对方案进行了调整，在充分尊重历史文脉的前提下，对这处遗址进行保护性展示与活化利用，适度向公众开放，呈现南京老城南的民间习俗，三官堂的文化遗产价值和公共属性得以复苏。

改造更新后的三官堂

2022年11月26日，2022年联合国教科文组织公布亚太地区文化遗产保护奖，南京小西湖改造更新项目获创新设计项目大奖，这是对小西湖历史保护和提升历史街区宜居工作的充分褒奖。“除了快园，秦淮区还计划实施小西湖片区的花灯厂、7号管控单元示范段等更新改造项目，对太平天国傅尧成宅进行保护修缮，让小西湖在保护与更新中，不断丰富历史文化，讲好老城南故事。”童承江说。

基础设施再造：还清历史欠账

市政基础设施的改善是提升居民居住环境、满足居民更高生活需求的基础工程。改造前的小西湖地段雨污水合流、电线私接乱搭，空中缆线乱似蜘蛛网，地上井盖多如百衲衣。大部分居民家里不通上下水，也不通燃气，依然使用煤气罐，要到外面公厕如厕或是拎马桶。

“这些都是历史欠账，推进微型管廊改造，建立雨污分流的排水、消防、电力、通信和燃气系统非常迫切。这虽然是看不见的地下隐蔽工程，却是非常核心的良心工程，它对提升居民居住质量是最关键的。” 南京历保集团小西湖项目经理杨凯佳说。

小西湖街区内仍有居民“拎马桶”

微型管廊展亭

如今，在堆草巷转角处有一处微型管廊展亭，向公众展示微型管廊的施工过程和关键技术。市民和游客可以清晰地看到地下的一段微型管廊。

杨凯佳坦言，市政工程老是来来回回地开挖，老百姓非常反感。有居民觉得，在家门口施工，就是在挖自家墙角。为此，微型综合管廊施工下了“绣花功夫”，一米一米地前行。

比如，先行开展试验段施工，及早发现问题并拿出解决办法；分段推进，平均每次开挖施工约20米，减少施工对周边居民生活的影响；施工前完成临时管线迁改、吊排和施工便道，保证施工期间居民的正常生活需求；施工过程中与居民充分沟通协商，免费将雨污水排水管和电线电缆接入居民家中，并积极帮助解决居民家中的实际需求，取得居民的支持。

微型管廊施工图

“在只有3米宽的小巷子里施工，真的就是螺蛳壳里做道场。我们做示范段的时候，确实不容易，最难的时候，一个月只推进了20米左右。”杨凯佳感慨道，好在试验段做好后，居民们看到了改造的成果，打消了顾虑。

关于这一点，家住堆草巷31-18号的居民王宝凤最有发言权：“原来家里没有下水设施，最大的问题就是淹水严重，下大雨的时候要用盆往外刮水。改造完后，记得2021年夏天南京下了一场暴雨，很多地方都淹水，我家这里再也不淹了。”

施工过程中，项目组请各专业管线单位实地勘察、多方讨论、多轮协调完善管廊的施工图设计，弱电、强电、雨水管、污水管、自来水管、消防管等市政管线，全部整齐有序地集成到小西湖狭窄的历史街巷地下。

“造价是比较高的，管道一共长635米，加上所有的前期费用，每米的造价大约10万，是新建小区管廊造价的10倍左右。”杨凯佳说，“这样的高投入是对以前数十年市政建设不足的‘清债’，也是保护利用历史遗产、改善居民生活条件的‘刚需’，其社会效益是不可估量的，因此这是必不可少的投入。”

同时，管廊铺设时，为每一户家庭都预留了接口，就像家里的墙插一样。如果居民以后想参与自主更新，随时可以根据自己的意愿，将接口接到家里，不用再反复“开膛破肚”施工了。

除了微型管廊改造之外，街区还新建综合控制中心1处，消防、电瓶车充电处等服务设施改造9处，重新开放了位于堆草巷的小西湖小学南门，低年级学生从南门进出，分解北门人流压力。

小西湖小学南门重新开放。

街巷内新增了电动车充电设备。

一户一策，改善生活

住在堆草巷6号的傅必勤一家是最早一批选择搬迁的。“老房子年久失修、漏雨潮湿，没有卫生间……我们没有能力维修。”傅必勤表示，虽然心里不舍，但种种不便让他下定决心离开住了四代的老宅。2015年，傅必勤搬迁交房后，仍时时关心老宅的动向：房子构架大修，通了上下水，房屋整体抬高了30厘米解决了潮湿问题。

马道街29号的咖啡馆是整体租赁改造更新的代表。咖啡馆的前身是一栋建于民国时期的二层小楼，楼前有棵硕大的法国梧桐树。马道街29号的产权人是90多岁的老人李彩凤，因为夫家姓童，邻居们都称她为童奶奶。1949年前后，童家从一个军官侧室的手里盘下了这座楼，一住就是70年。童奶奶在这座小楼里养育了4个子女。

童奶奶渴望改善生活条件，但又故土难离。项目组反复上门和童奶奶沟通，最终达成共识：对小楼采用整体私房租赁的方式进行更新改造，同时引进一家经营性咖啡馆。童奶奶搬到小西湖对面的商品房小区，居住条件得到改善。在改造过程中，童奶奶放心不下，隔三岔五地到现场转悠。老人家里有一件150年的老家具，她一直舍不得丢，项目组将其修复之后放在咖啡里展示。

住在堆草巷39号的许庆是自主更新的首户人家。许家祖上于清朝光绪年间从安徽来到南京，以卖菜为生，建起了这座房子，老宅先后住了七代人。“这个地方是我们许家的根。”改造前老许夫妇居住的棚屋破败不堪，厨房在角落里，人在里面都转不过身来，房子的四根房梁已被白蚁蛀断，被评估为D级危房。

改造前的老许家

改造后的老许家

根据查询房产资料，北侧地块为许家祖宅，登记产权人已去世，继承人包括老许及其堂兄、堂姐三人；南侧地块产权人为老许。老许夫妇日常居住于北边的房屋内，南侧房屋被改造成了临街小店铺。

老许家是小西湖片区少量的私有产权房，由于复杂的产权关系，更新项目推动过程异常艰辛，前后修改方案10余次。最终，在主管部门、建设方、设计团队和户主的共同努力下，以“产权人出资+政府补贴”的模式翻新老宅，一共需要60多万改造费用。根据房屋的危房等级以及相关政策规定，政府承担60%，老许家承担40%。

2021年3月24日，许庆家人和造价、设计、实施主体、施工、监理五方签订协议。“签完字第二天，我就带着全家去扫墓，告诉先辈，这个房子保留下来了。”许庆欣慰地说。当年12月10日改造完工，老许夫妻搬进了新家。

如今，推开两扇朱红大门，透过小弄进去就可以看到老许小时候栽的枇杷树，被完整地保留下来。院落分隔，前店后住，上下互通。二楼做成了晾晒和花草区，考虑到通往二楼的台阶坡度接近45度，改造团队采用左右错步的方式，方便上下楼。“老许家后面的房子原来没有土地证，我们正在探索通过走流程实现土地证和房产权‘两证齐全’，给房子一个清晰的产权，这样房子出租或者出售都很方便”。童承江说，解决房屋产权问题，方便房屋出租、买卖，也成为调动居民自主更新积极性的一个抓手。

堆草巷31-18号老龙家也是私房改造的代表，房东是老龙及其哥哥、侄女三家人。腊月里，龙家院子里挂着腊肉、香肠，老龙的妻子王宝凤正在为年货做准备。八岁的史宾格菲菲叼着一只矿泉水瓶在院子里玩耍。

改造后，老龙家成为颇具活力的小型商住复合体，也就是“共融院”。老龙哥哥将自己的西侧房屋出租给相邻的虫文馆；老龙夫妇则继续居住于东侧的房屋内，还有一处老龙侄女的房产。伴随着居住环境的改善，不常回家的老龙儿子一家也常回家和父母一同吃饭聊天，代际关系更加和睦。

改造后的老龙家

共生院位于堆草巷31号。改造前，两组四合院内共同居住15户居民，户均使用面积仅20平方米，各种违章搭建不断挤占公共空间，邻里间小摩小擦不断。院落的15户居民中，有13户选择搬迁，张德恕和陈鸿荣两户居民因年龄偏大、故土难离而选择留下，由居民方、产权方、建设方共同出资对房屋进行改造，并根据院落位置及内部结构打造成共生院。

在具体改造过程中，项目组一方面通过院内释放出来的公共空间，为原住民设计楼阁增加储物空间，完善厨房、卫生间等设施，极大地改善了原住民的生活条件，另一方面利用已搬迁房屋引进社区规划师办公室及文创产业，实现了原住民和新业态的共生共存。“我们和居民共同商定了共生院邻里公约，邻里和谐相处。”鲍莉说。

共生院内展出的项目改造前后对比照片。

“我们将堆草巷26号按照现有建筑格局进行结构加固，改造原有1~3层户型并增建4层，适当增加居住面积及改善生活配套，打造了24套20~60平方米面积不等的住房，对院落内生活困难、故土难离的部分公房居民进行平移安置。”范宁介绍说，改造后的平移安置房全部拥有完整独立的配套设施，居民可以拎包入住，成为小西湖片区改善居民生活品质的一种方式。目前，已有两户家庭入住平移安置房。

参与改造过的居民都成了项目宣传员，每一个成功改造的房屋都是一间“样板间”，引发了周边居民的关注和参与。目前马道街35号、小西湖29-2号等自主更新项目已经完工，堆草巷11号正在改造过程中，另有10多户居民提交了更新申请，与历保集团工作人员和社区规划师沟通实施方案。

在改造过程中，项目组充分尊重老百姓“迁”与“留”的意愿，倾听老百姓的改造需求，不再是拿着规划图纸让居民签字，而是通过社区规划师与居民的充分协商，把居民的声音变成图纸，于是就有了共享院、共融院、共生院等创新之举。

“媒体上报道的都是成功的案例，但其实没有成功的才是多数。”鲍莉坦言，比如一户姓朱的人家，夫妻离婚了，还住在一个屋檐下，有一个女儿已经上大学。他们申请改建房屋，设计师多次修改方案，满足三个人的不同需求。但是等方案定下来，男方表示不想出钱了，因为房子其实是房管局的公房。

还有一户，是兄弟姐妹的房子，只有老二住在里面，等要签字的时候，其他人提出来，改造方案这么好，也要有一个房间，没有办法解决问题。“说到底，一个是产权问题，还有一个就是家庭矛盾，所以自主更新只能慢慢推。”鲍莉说。

南京市规划和自然资源局秦淮分局副局长、秦淮区更新办综合计划组组长童承江说，“政府主导的项目，都有明确的工期。只有居民参与的自主更新，才是这个项目是否可持续的关键。如何调动居民参与的积极性，各个家庭的情况又各不相同，这是难点。一开始，我们预计这个项目要用15~20年的时间完成，项目暂时没有关门的时间。我们会拿出足够的耐心，用‘时间’换‘空间’，老百姓可以随时提交自主更新申请。” 

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本文来自微信公众号：新潮（ID：gh_a7d88471811c），本文为南京大学新闻传播学院2021级专硕学生杨丽的毕业设计《让老城焕发新生—从南京小西湖看城市保护与再生》节选，指导老师：白净