韩国房产,普通人的生存豪赌
2024-08-30 16:21

韩国房产,普通人的生存豪赌

本文来自微信公众号:一只建筑精,作者:白鹿,编辑:白雎,审核:言西早,头图来自:视觉中国

文章摘要
韩国全租房市场崩塌,普通人生活遭受冲击。

• 🏠 全租房模式:以高额押金换取免租两年

• 📉 房价下跌:银行利率上升引发房产泡沫破裂

• 😢 生活困境:退租潮致房东破产,租客无家可归

在东亚,房价“居高不下”令人“望而却步”的国家从来不止中国一个。


比如韩国首尔,其房价之高一度令人咋舌。2021年,首尔市中心公寓价格就已经达到每平米2.2万美元,仅次于中国香港和美国纽约,排名全球第三,在疫情期间甚至还能保持5%的价格涨幅。


然而,这份光鲜的价格表却在今年被打破了。除了房价的全面下跌外,一至四月期间近一千家房地产企业先后宣告破产,并快速波及到普通人的生活。


2023年4月,一个叫朴熙顺的韩国女生决定赴死。压垮她的最后的一根稻草,是6万韩元的水费催缴单,折合人民币338元。


在此之前,她曾是韩国最年轻的亚运会田径选手,在职业生涯的后期,她花费9000万韩元在仁川租下一套公寓,决心开启自己的新生,而携款潜逃的全租房主打破了她对生活的希望。


韩国房市特产:“全租房”


尽管在中国本土的文化语境之下,拥有一套属于自己的房子十分重要,但这样的文化观念在韩国却并不绝对适用。对于韩国的居民而言,租房远比买房更合适,而这则源自于韩国市场的特殊的制度——全租房。


在今天,所谓的全租房,就是以“保证金”换取“使用权”。具体来说,就是指租客一次性交给房东房价全款50%以上的押金后,就可以“免费”获得房子的使用权,除日常生活开销外,不再支付租金,待租期结束后,就可以拿回当初交付的全额押金。


这相当于一场夸大成本也放大优惠的“月租”政策。显然,长租总比短租的租金更低廉,一次性交付的房租总是比月付房租更容易得到优惠——只是在韩国,一次性交付的房租会更多(房价全款的50%~80%),一次性得到的优惠也更大(免房租租住两年左右)


那么既然都要一次性进行大额支出,为什么这些租客不干脆尝试直接购买房子呢?


事实上,为了避免过度炒房,韩国银行限制了购房贷款的要求和名额,这使得大多数韩国人既无法一次性交付高昂的购房款,也难以通过贷款的方式获得自己的房产——当然,高昂的贷款利息也是他们选择放弃买房的一大原因。


与此同时,有关全租房的押金贷款业务却十分火热,银行提供给全租房住户的超低利率贷款一度仅有1%,变相推动了缺乏本金的租客迈向全租房的市场。


由于不必额外支付房租,在全租房模式下,租客交付的押金就更像是寄存在房东手中的、没有利息的定期存款,租客则只需要支付给银行贷款利息,在银行利率不高的情况下,以利息代房租显然是比“月租”更划算的买卖。


而对于精于打算的房东来说,一次性收缴的高昂押金则是最好的投资本金——比如说,再购置一套新的房产,然后继续出租给愿意缴纳押金的新租客,循环往复,在泡沫中形成自己的“房产帝国”。事实上,在“出租旧房换新房”的模式下,韩国的房东中手握上百套房产的人比比皆是。


正因如此,“全租房”虽是租房制度,实际上却与房地产购房市场息息相关。


全租房:居住问题解决之道


从历史上看,韩国的全租房制度源自于土地的“典当制度”。由于农户不愿直接出售土地,因而在需要钱的时候,农户更倾向于“典当”自己土地的使用权,即转让土地的使用权以获取金钱,等期满后再退还金钱并重新获得土地的使用权。随着经济的发展,交易对象逐渐从土地扩展到房屋。


尽管全租房在出现之初更像是一种居民之间的互助活动,但对于政府而言,全租房的推广有助于解决城市住宅问题,是解决低收入和中等收入家庭住宅需求问题的重要举措之一。


二战期间,韩国农村人口向城市大量涌入,导致城市住房供应不足。在购置房产困难的情况下,形成了以古董等贵重物品抵押以获取居住权益的出租模式——卖掉农村房屋渴望来城市发展却又买不起城市房产的农户,和拥有城市房产却资金紧张的城市群体,一拍即合,有效缓解了城市人口增加与城市住房的矛盾。


而随着战后重建和城镇化的推进,住房问题再次出现,由于全租房的租房模式不仅能一次性收取租金避免风险,还能够快速筹措资金,成为房屋主人的首选租赁方式。


进入现代化发展阶段后,城市住房问题的解决策略显得固化而单一:鼓励购买自住房,建立稳定的租住市场或提供足够数量的政府保障性住宅。显然,大城市总是人满为患,房价也总是居高不下,而强迫政府一次性的大规模支出又显得过于理想化,稳定的租住市场成为不二之选。


正如前文所说,全租房模式适应了出租双方模式需求,因而具备良好的“民间基础”。对政府而言,全租房的推行不仅有利于解决城市居住问题,还有利于削减房地产市场的热度,从而抑制房价的不断攀升——当租房优势明显,一些踮着脚尖买房的人就不再投身其中,通过转变供销关系抑制地产的“投机炒作之风”。


压垮骆驼的稻草


然而,全租房并非全无风险,其中最大的问题在于过度丰盈的房产“泡沫”。譬如今天韩国房产市场所面临的降价风暴,而在这场风暴中,很多人都认为全租房制度应当为此负责。


为什么呢?


就像我们前面分析的那样,全租房一端链接着租户与房东,一端链接着银行——在整个购房和出租的过程中,无论是房东还是租户,都需要向银行贷款实现购房和租房的活动,也就是说,全租房的运转和维持,一方面依赖于不断升值的房产,另一方面依赖于偏低的银行利率。


然而事实是,随着美联储加息,具备投资能力的“商人”们就更倾向于兑换美元赶上资产升值的直通车,而韩国政府就不得不提高银行利率以避免这部分的资金外流。但是,为了避免亏损,银行的借贷利率往往与存储利率同高同低,这就自然造成了借贷利率的水涨船高。


△韩国利率走势


首先受到影响的是租客,银行利率提升意味着用于支付保证金的贷款利息上升,当要交还的利息甚至有可能超过月租金的时候,更多的人就会选择提前退租,收回保证金并偿还银行贷款。


由于房产是通过房东向银行借贷获取的,因此,面对短期内大批量的退租行为,房东只能选择抛售房产以获取资金偿还保证金,房价就面临进一步的下跌。


显然,由于房产价值缩水,房东既无法按时,也无法足额偿还保证金,作为弱势群体的租客,不仅面临无家可归的境地(房子被房东拍卖或被银行收回),还要面临高昂的银行贷款(向银行借贷的高额保证金),全租房也在双重杠杆的加持下,成为了压垮普通人的最后一根稻草。


在韩国仁川,二月至四月,两名男子留下遗书,先后告别了世界。而这两名男子,和朴熙顺租住的是同一位“仁川房产大王”的房子。


4月18日,仁川的一个广场上举办的悼念活动用于纪念这些逝去的年轻生命。


有句话说,时代的一粒沙,落在普通人的身上就变成了一座山。也许在时代的车轮下,大多数普通人都只是一粒尘埃吧。


参考文献:

[1]金昶暻,首尔公共租赁住房政策研究

[2]唐燕等,基于融资和储蓄理念的住房供给途径——韩国“传贳房”运作机制研究

[3]陈杰 张鹏飞,韩国的公共租赁住房体系

[4]姚允涛,韩国传贳租房制度研究


本文来自微信公众号:一只建筑精,作者:白鹿,编辑:白雎,审核:言西早

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