本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓，原文标题：《最近上海的房租开始有变动了》，头图来自：《安家》剧照
最近我非常惆怅，我的房子租金就快到期了。
本想着换到公司附近租房，结果没想到这里的租金，比我同事在去年年底租房时上涨了很多，一个单间就上涨了五百块钱。
原本我以为只有我是这样，结果稍微一搜，发现网上不少网友都在讨论上海租金的事情。
在上海，外来工作的年轻人，真的是太难了。
一
据克而瑞发布的《2021年1~6月上海租赁市场月度报告》显示：上半年上海租房市场租金整体呈上升状态，外环内各区域普遍上涨了300~500元。部分区域甚至已经连续上涨了7个月。
在7月时，据克而瑞统计，上海的租金又一次突破了新高，环比上涨4.4%，同比也有2%的涨幅。这让想要换地方租房的我瑟瑟发抖。
这大半年，怎么房租涨得这么快呢？
央视也报道了这一现象，而且，央视的记者在走访中还发现了，部分区域涨幅真的是太大了，涨幅居然接近了20%。
咱们来看看到底哪些地方房租涨幅最大。
各区域租金同比全部都是红色的，也就是说房租全部都比去年同期涨了不少，最低的奉贤都涨了8%，最高的徐汇、虹口直接涨幅超过了20%。
2021年7月上海各区域市场租金地图 数据来源于CRIC城市租赁数据库
其次就是静安和青浦，租金全都涨了15%以上。
以上是宏观的数据情况，从身边的个案来看，也都反应出今年上海房租正在涨价。
比如这位：
央视报道中的一位小哥，原本每个月花费不到5000元就可以居住在人民广场附近，也因为房租上涨到最少要6~7千元的程度，导致直接搬家，住到了嘉定新城。
里外里差出了至少30公里，通勤时间也增加了很多，这恰恰反映出了众多打工人的无奈。
微博上的网友们也纷纷在网上抱怨起来：
面对普遍上涨的房租，真心想说一句，现在年轻人在上海租房真的是太难了。
二
来看不同类型的租房产品，涨幅如何。
在租赁市场上，这几种产品是主流：高端公寓，长租公寓，酒店式公寓，老破小动迁房，等等。
在我同多位中介聊天后，得知上海房租大涨并非个案，而是普遍现象。其中，今年七月涨幅最大的房子，多为高端住宅。比如租金最高的房源为古北壹号，它的房租总价达到了18万元/月。在前几天，刚好挂出来一套租金为25万元/月的豪宅。
当然，高端公寓由于起始价格高，涨起来自然也就更多一些，但基数少，对市场并没多大影响。
对于我们普通打工人来说，尤其是年轻人，更倾向环境相对较好的房子，比如长租公寓。
那么今年长租公寓的涨幅如何？
根据克而瑞的数据显示，自如等公寓租金比起去年四月有一个明显的涨幅。整体来说，还是比2020年涨了差不多20元/平/月。
数据：CRIC城市租赁数据库
特别要注意的是，某大型公寓比上个月供应量减少了大约60%。
长租公寓的供应量比去年同期要少很多，这可能也是引起长租公寓房租上涨的一大原因。
再说一种比较常见的酒店式公寓。今年有不少这种新开的酒店式公寓，它们的起始租金定价比之前同板块内定的要高出不少。
比如泗泾的某大型租赁公寓，就比之前这个版块的另一家公寓定价高出了40%，两者之间距离仅仅只差几百米。
当然，这有一定原因：新开的酒店式公寓装修标准比较高，家具看着也比较好。
整体来看酒店式公寓，如果是新开的，涨幅比较明显。而如果是以前就有的，涨幅则比较平缓，没有那么严重。
但上海更多的年轻人其实还是住在动迁房和老破小，它们的情况如何呢？
像我和我的同事们，有好几个都居住在动迁房中，有的整租，有的租的单间，但房租都有一定程度的上涨。
根据我向中介咨询的结果显示，不管房子是否老旧，最近的房租多少都有一定的涨幅：大部分一房、二房涨得较多，三房和四房倒是比较少。可见小户型在租房市场的稀缺程度（一般都是稀缺的产品率先涨价）。
像是三房两厅的这种户型，他们往往要推很久，才能整租出去，但是一房户型到手没几天可能就已经出租出去了
他给我看了手中的几套三房，挂牌了一段时间，看的人也比较少。不过他告诉我，即使是这样，房东依旧不愿意降价。
三
今年，上海普遍租金上涨，本质还是供需的失衡。
都能理解租金确实会年年升高，但是像今年涨幅这么大，数据实在是有点不正常。
部分中介解释是：为了前两年的一个补涨，但在我看来，租金涨价本质原因就是——供需失衡。
咱们先看供应端，这两年上海租房的供应房源明显在下滑。
数据来源：克而瑞
数据显示，2021年第二季度上海挂牌出租房源是11万套。而在两年前，2019年的第二季度，当时的挂牌出租房源是17.3万套。两年间少了6.3万套，挂牌出租房源减少了36%。
房源变少的一个背景是因为租赁市场的违规房源开始变少，群租房、分割房等房源开始在上海大量消失。这样房源存在大量的隐患，但其实也是市面上大量低价租赁房源的供应源头。
违规房源调整之后，推动单位一室户的房源变得更大，以前那些客厅改成卧室的产品消失后，这些都成为了公摊和配套。那么对应的，单位租金也就上涨了。
另外，在租赁市场，以后整租的比例一定会提升，大户型产品的比例也一定会提升，这在结构上必然会改变租赁市场的平均水平。这种情况在过去疫情期间并没有明显的变化，今年都有了集中性的反馈。
再来看一下需求端。每年的三四月份是返工潮，今年也不例外，因此，年初春节后季节性房租上涨，正是反映出了这一点。
而年中六七月份，则是毕业季，毕业生们找工作的时间。今年的高校毕业生要比往年来得多。教育部有关数据显示，2021年的高校毕业生为910万人，比2020年增加了约60万人。
数据：58安居客招聘研究所
其中，根据调查显示，占全部毕业生数量8.7%，约80万左右的毕业生选择来上海工作，在全国位居第一位。再加上上海对本地毕业的应届生更加放开了留沪的门槛，让不少本地高校毕业生选择留在上海工作。
同时，疫情之下又有很多海归选择回国就业，比如2020年，就有2.2万海归人员落户上海。
简单来说是因为供应的房子少了，需要租房的人多了，供需失衡成为了房租疯狂上涨的原因。
除此之外，去年年底二手房价格的上涨，也是这一波租金上涨的一大原因。
四
对于租赁市场的问题，其实需要系统来看。
如今的商品房市场在房住不炒的逻辑下，其实单位家庭已经没有太多的“多余”房源用来出租，某种程度上，市场上可流动的租赁房源确实在减少。
但是租售同权这件事在上海正在大力推进，换句话说，租赁市场里国家队正在进场。而这些租赁房源如何获得，什么渠道可以获得，则成为了如今整个租赁市场价格是否可以维持平稳的重要因素。
对于一室户产品而言，如今的商品房市场已经快绝迹了，哪里还能提供大量的一室户产品，以及好的产品如何更好的运营保障租客的权益，这些都成为了值得考虑的长线问题。
其实城市的租赁市场一直是很魔幻的存在。
很多人解读过我们的租金回报比太低了，远比其他国家的低，但房价快速上涨的那几年确实让房产持有者忽略了租金回报低这件事。这也让市面上存在大量的低价租赁房源可以流通。
未来房住不炒或者房价开始稳定之后，对于租赁市场的价格，也确实需要更多的调控。
租赁市场是一个城市最后的缓冲带，年轻人在哪里着陆在哪里成长，最后的靠山其实就是租赁市场。
在城市更新的大背景下，保持好产品品质的同时兼顾控制好价格在合理范围内的浮动，“让城市有活力，让年轻人有退路”，这是一个持续性的命题。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：初晓